Noémie Le Bouard
Le contentieux des baux d’habitation intéresse aussi, très concrètement, les praticiens du droit des affaires. Derrière l’apparente technicité du congé pour reprise se jouent en réalité des enjeux patrimoniaux, successoraux et de gestion d’actifs immobiliers, notamment lorsque le bien est détenu dans un cadre familial ou constitue un élément important d’un patrimoine privé structuré. Par un arrêt publié au Bulletin du 16 avril 2026 rendu sous le numéro 24-13.191, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse nette : lorsque le bénéficiaire désigné du congé pour reprise décède avant l’expiration du délai de préavis, le congé est privé d’effet.
Cette solution mérite l’attention des bailleurs, des investisseurs privés, des héritiers et des conseils. Elle rappelle d’abord que le congé pour reprise n’est pas un simple acte de gestion transmissible par nature. Elle confirme ensuite que le motif de reprise s’apprécie en la personne du bénéficiaire désigné. Enfin, elle impose, en pratique, d’anticiper avec rigueur les stratégies de détention et de transmission lorsqu’un logement loué doit être récupéré à bref délai.
L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le congé donné par le bailleur. Le texte exige que le congé soit justifié par la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux. En cas de reprise, le congé doit, à peine de nullité, mentionner le motif allégué, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. Le texte ajoute que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Ce formalisme n’est pas accessoire. Il protège le locataire contre les congés de pure opportunité et lui permet de contrôler la réalité du projet de reprise. En pratique, le congé pour reprise est donc un acte fortement personnalisé. Il est délivré en considération d’un bénéficiaire déterminé, dont l’identité, la qualité et l’intérêt à reprendre le logement doivent pouvoir être discutés. C’est précisément ce caractère personnel qui se trouvait au cœur de l’affaire jugée le 16 avril 2026.
Dans cette espèce, une propriétaire avait donné à bail un appartement à compter du 1er octobre 2015. Le 1er mars 2018, elle avait notifié à ses locataires un congé pour reprise afin d’habiter elle-même le logement, avec effet au 30 septembre 2018. Or la bailleresse est décédée le 3 juillet 2018, donc avant l’expiration du délai de préavis. Son fils, héritier, a ensuite manifesté sa propre volonté de reprendre le logement pour l’habiter et a assigné les locataires en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
La cour d’appel de Paris avait admis cette analyse. Elle avait considéré, en substance, que le droit de reprise pour habiter constituait un droit transmissible, et que le fils pouvait venir aux droits de sa mère sur le congé régulièrement délivré. Cette lecture avait une logique patrimoniale apparente : le bien ayant été transmis à l’héritier, pourquoi le congé ne le serait-il pas aussi ? La Cour de cassation refuse pourtant cette approche.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. Elle énonce une formule de principe très claire : les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise.
Le raisonnement est rigoureux. Tant que le délai de préavis n’a pas expiré, le bail n’est pas résilié. La seule délivrance du congé ne met donc pas immédiatement fin au contrat. Si, avant la date d’effet du congé, le bénéficiaire désigné décède, le motif de reprise disparaît. Le fondement même de l’acte devient sans objet. En d’autres termes, le congé ne survit pas à la disparition de la personne au profit de laquelle il avait été délivré.
La Haute juridiction ajoute, implicitement mais nécessairement, une seconde idée : les locataires auraient dû pouvoir discuter le caractère réel et sérieux d’une reprise au profit du fils. Or ce bénéficiaire n’était pas celui qui figurait dans le congé initial. Le changement de personne n’était donc pas neutre. Il modifiait le cadre juridique du débat.
L’arrêt présente un intérêt doctrinal important. Il ne se contente pas de sanctionner un vice de forme. Il refuse l’idée même d’une transmission automatique du congé pour reprise aux héritiers. La nuance est essentielle.
Certes, l’article 15, I, de la loi de 1989 autorise la reprise non seulement au profit du bailleur, mais aussi, selon les cas, au profit de certains proches, notamment ses descendants. Mais encore faut-il que cette reprise soit appréciée dans leur personne. Le texte n’ouvre donc pas un droit abstrait et détachable du bénéficiaire mentionné dans l’acte. Il exige un contrôle individualisé. La Cour de cassation en déduit logiquement qu’un héritier ne peut pas simplement se substituer au bailleur décédé sur la base du congé initialement délivré pour une reprise personnelle différente.
Cette solution protège les droits du locataire. Elle évite qu’un congé valable au jour de sa notification ne change ensuite de finalité sans nouveau contrôle. Elle empêche également qu’un héritier bénéficie, sans nouvel acte, d’une situation procédurale construite autour d’un motif qui n’était pas le sien. En ce sens, l’arrêt rappelle utilement qu’en matière de congé pour reprise, à chacun son motif.
Même si l’arrêt concerne un bail d’habitation, ses enseignements dépassent le seul contentieux locatif classique. Dans une perspective de droit des affaires et de stratégie patrimoniale, la décision invite à sécuriser bien davantage les opérations de transmission impliquant des actifs résidentiels loués.
Premier enseignement : lorsqu’un logement doit être repris pour être occupé par un proche, l’identité du futur bénéficiaire doit être pensée avec soin dès l’origine. Un congé délivré au nom du seul bailleur peut se révéler inefficace si un événement successoral survient avant la fin du préavis. Deuxième enseignement : l’ouverture de la succession ne permet pas, par elle-même, de “sauver” un congé délivré au profit du défunt. Troisième enseignement : les héritiers ou ayants droit qui souhaitent récupérer le logement pour eux-mêmes doivent, en principe, reprendre le processus dans les formes requises par l’article 15.
Pour les familles détenant plusieurs immeubles, pour les patrimoines immobiliers gérés de manière centralisée, ou encore pour les conseils accompagnant des transmissions, la leçon est claire : la temporalité du préavis et l’identité du bénéficiaire doivent être intégrées dans toute stratégie de reprise. À défaut, le calendrier successoral peut désorganiser l’opération et prolonger la poursuite du bail.
La première conséquence est que le bail se poursuit. Si le congé est privé d’effet, les locataires ne deviennent pas occupants sans droit ni titre à l’expiration du préavis initialement visé. L’arrêt du 16 avril 2026 casse d’ailleurs les chefs de dispositif qui avaient ordonné l’expulsion, retenu une indemnité d’occupation et validé la qualité d’occupants sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2018.
La deuxième conséquence est procédurale. L’héritier qui entend reprendre le logement pour l’habiter doit envisager la délivrance d’un nouveau congé conforme aux exigences de l’article 15, I. Il ne peut pas se contenter d’informer le locataire, après décès, de sa propre intention d’occuper le bien. La logique de la Cour exclut précisément cette substitution simplifiée.
La troisième conséquence, plus stratégique, concerne la rédaction des actes et l’anticipation des aléas personnels. Dans les patrimoines familiaux où une reprise est envisagée au profit d’un enfant, la désignation du bénéficiaire dans le congé doit être réfléchie à la lumière du projet réel, plutôt que par commodité. Ce point peut paraître secondaire tant que tout se déroule normalement. L’arrêt montre qu’il ne l’est pas.
Pour un site orienté droit commercial et droit des affaires, l’intérêt de cette jurisprudence tient moins à la technique du bail d’habitation en elle-même qu’à la méthode qu’elle illustre. La Cour de cassation rappelle qu’un droit patrimonial n’est pas toujours détachable du cadre personnel dans lequel il s’exerce. Elle montre aussi qu’une opération en apparence simple, ici la récupération d’un logement, peut échouer si l’on néglige la personnalisation du motif juridique.
Cette logique se retrouve fréquemment en pratique des affaires : la transmissibilité d’une prérogative ne se présume pas lorsque son exercice dépend d’une qualité, d’une justification ou d’un intérêt personnel apprécié in concreto. L’arrêt du 16 avril 2026 est, à cet égard, une décision de rigueur. Il oblige à raisonner non seulement en termes de propriété ou de succession, mais aussi en termes de finalité de l’acte, identité du bénéficiaire et droits de contestation de la partie adverse.
La Cour de cassation pose désormais une règle simple et ferme : le décès du bénéficiaire désigné d’un congé pour reprise, lorsqu’il survient avant l’expiration du délai de préavis, prive ce congé d’effet. L’héritier ne peut pas se borner à reprendre le congé initial pour son propre compte. Si la reprise doit finalement s’opérer à son profit, elle doit être appréciée en sa personne, selon les formes et garanties prévues par l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989.
Pour les bailleurs, les familles et leurs conseils, la portée pratique de l’arrêt est nette. La reprise d’un logement loué n’est pas un simple enjeu de propriété. C’est aussi une question de calendrier, de rédaction et d’anticipation. En matière de congé pour reprise, la sécurité juridique passe d’abord par la cohérence entre le motif invoqué et la personne qui en bénéficie réellement.
Non. C’est précisément ce que refuse la Cour de cassation dans son arrêt du 16 avril 2026. Le congé pour reprise doit être apprécié en la personne du bénéficiaire désigné dans l’acte. Si ce bénéficiaire décède avant l’expiration du préavis, le congé est privé d’effet. L’héritier ne peut donc pas se contenter de “venir aux droits” du bailleur décédé pour transformer à son profit un congé initialement délivré pour une reprise personnelle différente.
Non, pas encore. Le point est essentiel. La notification du congé ne résilie pas immédiatement le bail. En matière de bail d’habitation, le préavis donné par le bailleur est de six mois, et tant que ce délai n’est pas expiré, le bail se poursuit. C’est pourquoi le décès du bénéficiaire avant la date d’effet du congé fait tomber le motif de reprise : au jour du décès, le contrat n’était pas encore terminé.
Oui, potentiellement, mais pas sur la base du congé initial devenu inefficace. L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 permet bien une reprise au profit de certains proches, notamment les descendants. En revanche, cette reprise doit être appréciée dans leur propre personne. Cela signifie qu’un héritier qui veut occuper le logement doit, en principe, délivrer un nouveau congé conforme aux exigences légales, avec son identité, son adresse et la justification du caractère réel et sérieux de sa reprise.
Oui, et c’est justement l’une des raisons de la solution retenue par la Cour de cassation. Le locataire doit pouvoir discuter utilement le caractère réel et sérieux de la reprise, ainsi que l’identité du bénéficiaire désigné. Si le congé a été donné au nom de la bailleresse puis que, postérieurement à son décès, son fils prétend reprendre le logement pour lui-même, le locataire n’a pas bénéficié du cadre contradictoire exigé par l’article 15, I. La Cour protège donc ce droit à contestation en refusant la substitution automatique du bénéficiaire.
La prudence doit être maximale. Si un projet de reprise existe dans un contexte patrimonial ou familial sensible, il faut anticiper très tôt :
En pratique, si le projet d’occupation concerne en réalité un enfant ou un autre proche autorisé par la loi, il est préférable que le congé soit construit dès l’origine autour de ce bénéficiaire, plutôt que de supposer qu’un congé délivré au nom du seul bailleur pourra ensuite être “transmis”. L’arrêt du 16 avril 2026 montre que cette logique de transmission automatique n’est pas admise.
Pas directement. L’arrêt du 16 avril 2026 concerne expressément le bail d’habitation régi par l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. Il ne transpose pas automatiquement sa solution au bail commercial, qui obéit à des règles différentes, notamment sur le congé, le renouvellement et les motifs de reprise. En revanche, il peut inspirer une réflexion plus générale en droit des affaires : lorsqu’un droit s’exerce en considération d’un bénéficiaire précisément désigné et d’un motif personnel, sa transmissibilité ne va jamais de soi.
