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Noémie LE BOUARD
La cotisation foncière des entreprises connaît une évolution importante depuis la loi de finances pour 2026. Le sujet peut sembler technique, mais il concerne directement de nombreux chefs d’entreprise, groupes, sociétés de gestion, structures immobilières, fonds d’investissement et organismes utilisant des véhicules juridiques non immatriculés.
Jusqu’à présent, l’article 1447 du Code général des impôts visait notamment les personnes physiques, les personnes morales et les sociétés non dotées de la personnalité morale exerçant une activité professionnelle non salariée. L’article 56 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 remplace désormais le terme « sociétés » par le terme plus large d’entités.
Cette modification n’est pas neutre. Elle permet d’inclure expressément dans le champ de la CFE des organismes qui ne sont pas nécessairement des sociétés, mais qui exercent une activité économique.
Surtout, l’administration fiscale précise, dans sa mise à jour du BOFiP du 29 avril 2026, que cette modification présente un caractère interprétatif. En pratique, elle lui attribue donc une portée rétroactive depuis les impositions établies au titre de 2010, date d’entrée en vigueur de la CFE.
Pour les dirigeants, la question est simple : certaines structures utilisées par l’entreprise ou par le groupe peuvent-elles être regardées comme des entités sans personnalité morale imposables à la CFE ?
| Point clé | Conséquence pratique |
|---|---|
| La CFE vise désormais les entités sans personnalité morale | Le champ ne se limite plus aux seules sociétés non immatriculées. |
| La loi de finances pour 2026 a modifié l’article 1447 du CGI | Le mot « sociétés » est remplacé par le mot « entités ». |
| L’administration retient un caractère interprétatif | Elle considère que la règle s’applique rétroactivement depuis 2010. |
| Les fonds, régies, copropriétés, sociétés de fait ou sociétés en participation peuvent être concernés | Une cartographie des structures est nécessaire. |
| L’absence de personnalité morale ne protège pas contre la CFE | L’analyse porte sur l’activité réelle exercée. |
| Le redevable peut être le gérant, la personne morale support, le fiduciaire ou la société de gestion | Les contrats doivent prévoir qui supporte la charge fiscale. |
La CFE est due par les personnes ou entités qui exercent, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée. Elle fait partie de la contribution économique territoriale et concerne un grand nombre d’activités commerciales, libérales, artisanales, immobilières ou financières.
La modification opérée en 2026 tient en quelques mots : le législateur remplace la notion de société non dotée de la personnalité morale par celle d’entité non dotée de la personnalité morale.
Cette précision élargit considérablement la lecture du texte.
Avant cette modification, certains contribuables pouvaient soutenir qu’un organisme non constitué sous forme de société n’entrait pas clairement dans le champ du texte. Désormais, l’administration peut viser plus largement toute entité sans personnalité morale, dès lors qu’elle exerce une activité entrant dans le champ de la CFE.
Le sujet concerne notamment :
Pour un chef d’entreprise, l’enjeu n’est pas seulement fiscal. Il est aussi juridique, contractuel et comptable.
Une structure non identifiée comme redevable peut générer :
L’article 56 de la loi de finances pour 2026 modifie l’article 1447 du Code général des impôts. La CFE est désormais due notamment par les entités non dotées de la personnalité morale qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée et qui ne bénéficient d’aucune exonération.
La logique retenue par l’administration est la suivante : la modification ne créerait pas un impôt nouveau. Elle viendrait seulement clarifier l’intention initiale du législateur lors de la création de la CFE par la loi de finances pour 2010.
C’est ce qui explique la qualification de disposition interprétative.
En pratique, cette qualification est essentielle, car elle permet à l’administration de soutenir que la règle s’applique depuis l’origine du régime de la CFE.
Le point le plus sensible est la rétroactivité.
L’administration fiscale indique que le caractère interprétatif de la modification lui confère une portée rétroactive depuis les impositions établies au titre de 2010.
Autrement dit, l’administration ne considère pas que les entités sans personnalité morale deviennent imposables uniquement à compter de 2026. Elle estime qu’elles entraient déjà dans le champ de la CFE depuis la création de cette cotisation.
Pour les entreprises, cela impose une lecture prudente.
La rétroactivité ne signifie pas nécessairement que l’administration peut redresser toutes les années depuis 2010. Les règles de prescription fiscale continuent de s’appliquer. En revanche, les exercices non prescrits peuvent faire l’objet d’une attention accrue.
| Question à se poser | Pourquoi c’est important ? |
|---|---|
| L’entreprise utilise-t-elle une structure sans personnalité morale ? | Certaines entités peuvent désormais être expressément visées. |
| Cette entité exerce-t-elle une activité habituelle ? | La CFE suppose une activité régulière. |
| L’activité est-elle professionnelle et non salariée ? | C’est l’un des critères centraux de l’article 1447 du CGI. |
| L’activité est-elle exercée en France ? | Les règles de territorialité doivent être vérifiées. |
| Une exonération de CFE est-elle applicable ? | Toutes les entités visées ne sont pas automatiquement imposables. |
| Qui doit être regardé comme redevable ? | Le paiement peut être établi au nom du gérant, du fiduciaire ou de la personne morale support. |
| Les contrats prévoient-ils la répartition de la charge fiscale ? | Un rappel de CFE peut créer un litige entre partenaires. |
La doctrine administrative fournit une liste non exhaustive. Elle doit être lue comme une grille d’alerte.
Sont visées les structures qui fonctionnent comme des sociétés, mais sans immatriculation ni personnalité morale autonome.
| Type de structure | Exemple de situation |
|---|---|
| Société en participation | Partenariat contractuel entre plusieurs opérateurs sans société immatriculée. |
| Société de fait | Personnes agissant comme associés sans avoir constitué officiellement une société. |
| Société de libre partenariat spéciale | Véhicule utilisé notamment dans certains schémas d’investissement. |
La société en participation est particulièrement concernée. Elle peut être utilisée pour organiser une opération commune, partager des résultats ou structurer une collaboration économique sans créer une société immatriculée. Cette souplesse juridique ne fait pas obstacle à l’assujettissement à la CFE si une activité professionnelle non salariée est exercée.
La société de fait appelle également une vigilance particulière. Elle peut être caractérisée lorsque plusieurs personnes se comportent comme des associés sans avoir formalisé leur relation dans une société régulièrement constituée. En cas de contrôle, l’administration peut rechercher la réalité économique de la relation.
La nouveauté est surtout ici. L’administration vise également des organismes qui ne sont pas des sociétés.
| Organisme visé | Point de vigilance |
|---|---|
| Organismes constitués sous forme de copropriété | Peut concerner certaines structures patrimoniales ou financières. |
| Régies non dotées de personnalité morale | La personne morale support peut être redevable. |
| Autorités administratives indépendantes | Mention expresse dans la doctrine administrative. |
| Fondations universitaires | Imposition possible selon l’activité exercée. |
| Fonds d’investissement alternatifs | Attention aux sociétés de gestion et à la structuration des fonds. |
Les fonds d’investissement alternatifs sont particulièrement visés. L’administration mentionne notamment les fonds d’investissement à vocation générale, les FCPR, les FCPI, les fonds d’investissement de proximité, les OPCI, les fonds de placement immobilier, les fonds professionnels expérimentés, les FPCI, les FCPE, les fonds de financement spécialisés et les fonds communs de titrisation.
Cette précision intéresse directement les sociétés de gestion, directions fiscales, directions juridiques, groupes immobiliers et opérateurs financiers.
Non. C’est un point important.
L’extension du champ de la CFE ne signifie pas que toute entité sans personnalité morale devient automatiquement imposable.
Pour être assujettie, l’entité doit remplir plusieurs conditions.
| Critère | Explication |
|---|---|
| Activité habituelle | L’activité ne doit pas être purement ponctuelle ou isolée. |
| Activité professionnelle | Elle doit présenter une dimension économique ou organisée. |
| Activité non salariée | Elle doit être exercée de manière indépendante. |
| Absence d’exonération | Certaines activités ou structures peuvent être exonérées. |
| Territorialité française | L’activité doit entrer dans le champ de l’imposition en France. |
Une structure passive ou purement patrimoniale peut donc nécessiter une analyse spécifique. De même, une entité étrangère ne sera pas automatiquement imposée à la CFE. Il faut vérifier les règles de territorialité applicables à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
L’administration rappelle que les personnes ou entités ne peuvent être soumises à la CFE à raison d’activités qui ne sont assujetties ni à l’impôt sur le revenu ni à l’impôt sur les sociétés en raison des règles de territorialité.
En revanche, une entité étrangère imposable en France au titre d’une activité entrant dans le champ de la CFE peut être concernée, même en l’absence d’établissement au sens classique de la CFE.
L’identification du redevable de la CFE est un point stratégique. Une entité sans personnalité morale ne dispose pas toujours d’un patrimoine autonome, d’un représentant évident ou d’une organisation comptable distincte.
L’administration distingue plusieurs situations.
| Situation | Redevable de la CFE |
|---|---|
| Société sans personnalité morale | La société, avec imposition libellée au nom du ou des gérants. |
| Entité non sociétaire sans personnalité morale | La personne morale dont émane l’entité. |
| Régie municipale sans personnalité morale | La commune. |
| Fondation universitaire | L’établissement public concerné. |
| Fonds d’investissement alternatif | La société de gestion. |
| Activité exercée dans le cadre d’une fiducie | Le fiduciaire. |
Cette distinction est essentielle pour les entreprises.
Un dirigeant peut découvrir qu’une imposition est établie au nom d’un gérant ou d’une société support, alors que l’activité profite économiquement à plusieurs partenaires. Si les contrats ne prévoient pas clairement la répartition de cette charge, un conflit peut naître entre les parties.
Il est donc recommandé de vérifier :
L’évolution de la doctrine administrative crée plusieurs risques pratiques.
Si une entité sans personnalité morale exerçait une activité imposable sans être déclarée, l’administration peut tenter de procéder à un rappel sur les années non prescrites.
Le risque est renforcé par la position de l’administration sur la rétroactivité.
Même lorsque la base taxable paraît faible, la cotisation minimum de CFE peut s’appliquer. Pour une structure isolée, l’impact peut sembler limité. Pour un groupe disposant de nombreux véhicules, le coût cumulé peut devenir significatif.
Un défaut de déclaration ou une omission peut entraîner des intérêts de retard, voire des majorations selon les circonstances.
La CFE peut être réclamée à une personne ou une structure qui n’est pas nécessairement celle qui bénéficie économiquement de l’activité. En l’absence de clause claire, la charge fiscale peut devenir un sujet de contentieux des affaires.
Le sujet peut conduire l’administration à examiner plus largement la structuration du groupe, les flux, les conventions internes, les véhicules d’investissement ou les accords de partenariat.
| Situation | Niveau de vigilance |
|---|---|
| Une entreprise participe à une opération commune sans société immatriculée | Élevé |
| Un groupe utilise une société en participation | Élevé |
| Des partenaires partagent des recettes sans structure formalisée | Élevé |
| Une société de gestion administre des fonds sans personnalité morale | Très élevé |
| Une structure immobilière détient ou exploite des actifs via un véhicule non personnifié | Élevé |
| Une entreprise étrangère perçoit des revenus d’immeubles situés en France | À analyser |
| Une fiducie porte une activité économique | Élevé |
| Une entité sans personnalité morale n’a aucune activité économique propre | Plus faible, mais à documenter |
Les dirigeants ne doivent pas attendre la réception d’un avis de CFE ou l’ouverture d’un contrôle fiscal. Une analyse préventive est préférable.
Il faut identifier toutes les entités utilisées par l’entreprise ou le groupe, y compris celles qui ne sont pas immatriculées.
À rechercher notamment :
Pour chaque structure, il faut déterminer si l’activité est :
Il faut ensuite déterminer qui doit juridiquement supporter l’imposition.
Ce point est décisif, car le redevable fiscal ne correspond pas toujours au bénéficiaire économique de l’activité.
La rétroactivité affichée depuis 2010 ne permet pas nécessairement à l’administration de reprendre toutes les années depuis cette date. En revanche, les exercices encore ouverts au contrôle doivent être examinés.
Les contrats doivent prévoir clairement :
La réponse dépend de la situation.
Une régularisation spontanée peut être pertinente si l’assujettissement à la CFE paraît difficilement contestable. Elle peut permettre de réduire le risque de pénalités et de montrer la bonne foi du contribuable.
En revanche, une contestation peut être envisagée si :
Dans les situations complexes, il peut être opportun de solliciter un rescrit fiscal ou de faire établir une analyse juridique préalable.
Avant la prochaine échéance fiscale, les chefs d’entreprise devraient se poser les questions suivantes :
L’extension explicite de la CFE aux entités sans personnalité morale constitue une évolution importante pour les entreprises. Derrière une modification rédactionnelle apparemment simple, le remplacement du mot « sociétés » par le mot « entités » élargit la portée de l’article 1447 du Code général des impôts.
Le point le plus sensible réside dans la position de l’administration fiscale : cette modification aurait un caractère interprétatif et produirait ses effets depuis les impositions établies au titre de 2010.
Pour les chefs d’entreprise, cette évolution impose une revue immédiate des structures utilisées. Les sociétés en participation, sociétés de fait, fiducies, fonds d’investissement, véhicules de copropriété, régies et organismes non personnifiés doivent être analysés au regard de la CFE.
L’enjeu est double : éviter un redressement fiscal et sécuriser la répartition de la charge entre les différents intervenants.
Dans ce contexte, une approche proactive est recommandée. Une cartographie des entités, une analyse de l’activité réelle, une vérification des déclarations et une mise à jour des documents contractuels permettent de limiter les risques.
La CFE ne doit plus être traitée comme une simple taxe locale automatique. Elle devient un sujet de structuration fiscale et juridique, en particulier pour les entreprises qui utilisent des véhicules souples, contractuels ou non personnifiés.
Non. Elle n’est imposable que si elle exerce à titre habituel une activité professionnelle non salariée, sous réserve des règles de territorialité et des exonérations applicables.
Selon l’administration fiscale, non. La modification aurait un caractère interprétatif et s’appliquerait rétroactivement depuis les impositions établies au titre de 2010. En pratique, les délais de prescription doivent toutefois être vérifiés.
Oui, si elle exerce une activité professionnelle non salariée habituelle. L’imposition est alors libellée au nom du ou des gérants.
Certains fonds d’investissement alternatifs sont expressément mentionnés par l’administration, notamment les FCPR, FCPI, OPCI, FPCI, FCPE, fonds professionnels expérimentés et fonds communs de titrisation.
Cela dépend de la nature de l’entité. Pour une société sans personnalité morale, l’imposition est libellée au nom du ou des gérants. Pour une entité non sociétaire, elle peut être due par la personne morale dont elle émane. Pour certains fonds, l’administration vise la société de gestion.
Il faut analyser l’activité réelle, vérifier les exercices non prescrits, identifier le redevable, examiner les exonérations possibles et sécuriser les documents contractuels. Une régularisation ou une contestation peut ensuite être envisagée selon les cas.
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