Noémie LE BOUARD
La clause résolutoire du bail commercial occupe une place centrale dans la pratique des baux commerciaux. Elle est généralement insérée dans le contrat afin de permettre au bailleur d’obtenir la résiliation du bail commercial en cas de manquement du preneur à ses obligations.
Dans la majorité des dossiers, le contentieux naît d’un défaut de paiement.
Loyers impayés, provisions sur charges non réglées, régularisations de charges contestées, taxes refacturées au preneur : les causes de tension sont nombreuses. Pour le bailleur, l’impayé locatif constitue une atteinte directe à l’équilibre économique du bail. Pour le locataire, il peut être le symptôme d’une difficulté de trésorerie plus profonde.
Le bail commercial n’est pas un contrat neutre.
Il constitue souvent le support même de l’activité exploitée. Le local commercial représente l’emplacement, la clientèle, l’enseigne, parfois la licence ou l’autorisation administrative nécessaire à l’exploitation. La perte du bail peut donc avoir des conséquences immédiates sur la valeur du fonds de commerce.
C’est pourquoi la clause résolutoire a toujours été encadrée. Elle offre une sécurité au bailleur, mais elle ne peut pas produire effet sans respecter les exigences de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
La réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ne remet pas en cause cet encadrement. Elle en modifie toutefois l’équilibre.
Elle rend plus exigeante la suspension judiciaire de la clause lorsque le litige porte sur le non-paiement des loyers.
L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Ce commandement doit mentionner ce délai.
Cette règle est fondamentale.
Le bailleur ne peut pas se contenter d’invoquer l’existence d’un impayé pour considérer le bail comme automatiquement résilié. Il doit faire délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire.
Le commandement doit permettre au locataire de comprendre précisément ce qui lui est reproché et ce qu’il doit régulariser dans le délai d’un mois.
En pratique, il doit notamment indiquer :
Si le locataire régularise dans le délai d’un mois, la clause résolutoire ne produit pas ses effets.
Si le commandement reste infructueux, le bailleur peut saisir le juge afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion du preneur.
La procédure reste donc encadrée, mais elle devient plus difficile à neutraliser depuis la réforme de 2026.
Avant la réforme, le preneur pouvait demander au juge des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Cette demande reposait sur l’article L. 145-41 du Code de commerce, en lien avec l’article 1343-5 du Code civil.
L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
En matière de bail commercial, cette faculté permettait au juge d’éviter une résiliation immédiate lorsque le locataire présentait des perspectives sérieuses de régularisation.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ajoute un verrou supplémentaire.
Désormais, pour obtenir des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, le preneur doit démontrer deux éléments essentiels :
Ces conditions modifient la nature du débat.
Le juge ne se limite plus à apprécier les difficultés économiques invoquées par le locataire.
Il doit vérifier si le preneur est réellement en mesure d’apurer sa dette, tout en assumant le paiement normal du loyer courant.
Cette évolution est importante.
Elle signifie que la demande de suspension ne peut plus être présentée comme une simple demande de bienveillance judiciaire. Elle doit être construite comme une démonstration financière.
La réforme de 2026 déplace le centre de gravité du contentieux.
Dans les litiges relatifs à la clause résolutoire du bail commercial, le preneur devra désormais convaincre le juge sur pièces.
Les affirmations générales ne suffiront plus.
Un dirigeant ne pourra pas se limiter à expliquer que son entreprise traverse une période difficile, que son chiffre d’affaires a baissé ou qu’un client important l’a payé en retard.
Ces éléments peuvent être utiles, mais ils ne suffisent pas.
Il faudra démontrer une capacité effective de paiement.
Le preneur devra donc produire un dossier financier sérieux.
Selon la situation, ce dossier pourra comporter :
Cette exigence probatoire est au cœur de la réforme.
Le locataire commercial doit établir que l’entreprise peut continuer à payer le loyer courant tout en remboursant progressivement la dette ancienne.
À défaut, la demande de délais pourra être rejetée.
La loi nouvelle accorde une importance particulière à la première audience.
La reprise du paiement intégral du loyer courant doit intervenir avant cette date.
Ce point est très concret.
Un preneur qui arrive à l’audience sans avoir repris le paiement du loyer courant s’expose à un rejet de sa demande de suspension. Même s’il présente un échéancier de remboursement, même s’il invoque des difficultés réelles, même s’il affirme pouvoir régulariser ultérieurement.
La réforme impose donc une logique d’anticipation.
Le contentieux ne commence pas à l’audience. Il commence dès la réception du commandement de payer.
Pour le locataire, chaque semaine compte.
Il doit immédiatement vérifier le montant de la dette, identifier les sommes contestables, payer ce qui peut l’être, reprendre le loyer courant et préparer les pièces utiles.
Pour le bailleur, cette nouvelle exigence constitue un argument fort.
Si le preneur n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience, le bailleur pourra soutenir que les conditions légales de suspension ne sont pas réunies.
La réforme de 2026 est clairement favorable au bailleur commercial.
Elle vise à réduire les stratégies dilatoires.
Dans certains dossiers, la demande de délais de paiement permettait au preneur de gagner du temps alors même que sa capacité réelle de remboursement était incertaine, voire inexistante.
Le bailleur pouvait alors subir une occupation prolongée des locaux sans paiement régulier.
Cette situation pouvait être particulièrement préjudiciable lorsque le bailleur supportait lui-même des charges d’emprunt, des taxes, des charges de copropriété ou des obligations financières liées à l’immeuble.
La nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 du Code de commerce renforce la sécurité juridique du bailleur.
Elle ne lui donne pas un droit automatique à la résiliation, mais elle rend plus difficile la suspension de la clause résolutoire lorsque le preneur ne justifie pas d’un redressement crédible.
Le bailleur conserve toutefois l’obligation de respecter scrupuleusement la procédure.
Le commandement doit être régulier.
Les sommes réclamées doivent être justifiées.
La clause résolutoire doit être expressément prévue au bail.
Le comportement du bailleur doit rester conforme à l’exigence de bonne foi prévue par l’article 1104 du Code civil.
Une procédure mal engagée reste contestable.
La réforme renforce le bailleur diligent, pas le bailleur imprudent.
Pour le locataire commercial, les conséquences d’une clause résolutoire acquise peuvent être considérables.
La résiliation du bail peut entraîner :
Dans certains secteurs, l’emplacement représente une part essentielle de la valeur de l’activité.
C’est le cas des commerces de centre-ville, restaurants, salons, instituts, pharmacies, cabinets recevant du public ou activités dépendant d’un flux de clientèle.
La clause résolutoire peut donc être le point de bascule d’une entreprise déjà fragilisée.
Le dirigeant doit avoir conscience d’une chose : l’impayé de loyer commercial n’est pas une dette ordinaire.
Il menace directement l’outil d’exploitation.
À ce titre, il doit être traité en priorité.
La réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire appelle une réaction immédiate.
Le locataire ne doit pas attendre l’assignation.
Il doit analyser le commandement dès sa signification.
Plusieurs vérifications doivent être effectuées :
Si la dette est contestée, la contestation doit être argumentée et documentée.
Si la dette est due, il faut préparer un plan d’apurement réaliste.
Dans tous les cas, le paiement du loyer courant doit devenir prioritaire.
Depuis la réforme de 2026, il ne s’agit plus seulement d’un élément de bonne foi.
Il s’agit d’une condition déterminante pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le bailleur doit lui aussi adopter une stratégie rigoureuse.
La clause résolutoire est un outil puissant, mais elle suppose une mise en œuvre précise.
Avant toute procédure, le bailleur doit vérifier :
Le commandement de payer doit être préparé avec soin.
Un décompte imprécis, une dette mal ventilée ou des sommes non exigibles peuvent fragiliser la procédure.
La réforme de 2026 ne dispense donc pas le bailleur d’une analyse juridique.
Elle lui donne un levier plus efficace lorsque le dossier est solide.
Dans certains cas, une négociation préalable peut permettre d’obtenir un règlement rapide sans contentieux. Dans d’autres, notamment lorsque la dette s’aggrave ou que le preneur ne répond plus, la délivrance rapide d’un commandement sera nécessaire.
La situation devient plus complexe lorsque le preneur fait l’objet d’une procédure collective.
Sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire obéissent à des règles particulières.
L’ouverture d’une procédure collective peut avoir une incidence sur les poursuites individuelles du bailleur, sur le traitement des créances antérieures et sur la poursuite du bail commercial.
Il convient alors de distinguer les loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure et les loyers postérieurs.
Les loyers postérieurs nécessaires à la poursuite de l’activité doivent, en principe, être payés à échéance.
Le bailleur doit donc agir avec prudence.
Le preneur, de son côté, doit mesurer l’importance du bail commercial dans sa stratégie de continuation.
Dans de nombreux dossiers, la survie de l’entreprise dépend de la conservation des locaux.
Lorsque les difficultés financières deviennent structurelles, il peut être préférable d’anticiper par une procédure de prévention, telle qu’un mandat ad hoc ou une conciliation, plutôt que d’attendre la mise en œuvre de la clause résolutoire.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ne supprime pas le rôle du juge.
Elle ne prive pas le locataire commercial de toute protection.
Elle modifie cependant la philosophie du contentieux.
La suspension de la clause résolutoire devient moins déclarative et plus probatoire.
Le juge attendra des preuves.
Le preneur devra établir sa capacité de paiement.
Le bailleur devra démontrer la régularité de sa procédure et la réalité de la dette.
Le contentieux de la clause résolutoire devient ainsi un contentieux de méthode.
Pour le preneur, la méthode consiste à anticiper, payer le loyer courant, documenter la trésorerie et présenter un échéancier réaliste.
Pour le bailleur, elle consiste à sécuriser le commandement, justifier les sommes réclamées et démontrer l’absence de régularisation suffisante.
Ce changement est loin d’être théorique.
Il aura des conséquences concrètes dans les audiences relatives aux baux commerciaux.
La réforme de 2026 marque une inflexion nette.
La clause résolutoire du bail commercial retrouve une efficacité renforcée en cas d’impayés de loyers.
Le locataire commercial ne peut plus espérer obtenir des délais de paiement sans démontrer sa capacité réelle de régularisation.
Il doit également avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Pour les bailleurs, cette évolution constitue un outil de sécurisation.
Pour les preneurs, elle impose une réaction rapide, financièrement documentée et juridiquement structurée.
Le bail commercial reste un contrat protégé.
Mais cette protection ne peut plus compenser l’absence d’anticipation.
En matière d’impayés locatifs, la réforme consacre une idée simple : la suspension de la clause résolutoire n’est plus accordée au locataire qui promet de payer, mais à celui qui démontre qu’il peut réellement le faire.
La clause résolutoire d’un bail commercial est une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail si le locataire ne respecte pas certaines obligations contractuelles (il en est de même pour les obligations du bailleur).
Elle vise le plus souvent le non-paiement des loyers ou des charges.
Elle peut aussi concerner l’absence d’assurance, la violation de la destination du bail ou la réalisation de travaux non autorisés.
Non.
Le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour régulariser.
Si la dette est réglée dans ce délai, la clause résolutoire ne produit pas ses effets.
La réforme rend plus difficile la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le locataire doit démontrer sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
La demande de délais doit donc être appuyée par des preuves financières concrètes.
Le locataire peut produire un échéancier, des bilans, une situation de trésorerie récente, des relevés bancaires, des justificatifs de paiement du loyer courant et tout élément démontrant une reprise d’activité.
L’objectif est de convaincre le juge que la dette peut être apurée sérieusement.
Parce que la reprise du paiement intégral du loyer courant doit intervenir avant la première audience.
Si le locataire n’a pas repris le paiement normal du loyer courant à cette date, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire risque d’être rejetée.
