Le Bouard Avocats
Oui, l'exception d'inexécution peut paralyser la clause résolutoire d'un bail commercial. Par un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820), la Cour de cassation juge que le locataire peut opposer ce mécanisme de défense même s'il n'a pas saisi le juge dans le mois suivant le commandement de payer, dès lors que le bailleur a manqué à ses obligations essentielles.
Par un arrêt destiné à une large diffusion, la Cour de cassation est venue clarifier une articulation longtemps débattue entre la clause résolutoire et l'exception d'inexécution (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La solution renforce sensiblement les droits du locataire commercial confronté à la défaillance de son bailleur. Décryptage.
La clause résolutoire est un outil redoutable pour le bailleur. Insérée dans la quasi-totalité des baux commerciaux, elle permet la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du preneur, principalement le défaut de paiement des loyers.
Son régime est encadré par l'article L. 145-41 du Code de commerce. Le texte impose la délivrance préalable d'un commandement de payer. La clause ne produit effet qu'un mois après ce commandement, à condition que celui-ci soit demeuré infructueux. La mention de ce délai d'un mois est prescrite à peine de nullité.
L'alinéa 2 du même article ouvre une voie de sauvegarde. Le locataire peut saisir le juge d'une demande de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil. Cette demande suspend les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée.
Encore faut-il agir rapidement. La pratique exigeait, jusqu'à présent, une saisine dans le mois du commandement. L'arrêt du 5 mars 2026 vient toutefois nuancer cette exigence.
L'exception d'inexécution trouve son origine dans la nature même des contrats synallagmatiques. Construction prétorienne fondée historiquement sur l'article 1184 ancien du Code civil, elle a été consacrée par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, désormais codifiée aux articles 1219 et 1220 du Code civil.
L'article 1219 dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, même exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-24.005, FS-B), la troisième chambre civile a précisé que le locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers sans délivrer de mise en demeure préalable, à compter du jour où les locaux deviennent impropres à leur destination.
L'exception suppose un manquement caractérisé du bailleur à ses obligations essentielles, notamment celles de délivrance et d'entretien (articles 1719 et 1720 du Code civil). La Cour de cassation l'a admis lorsque les locaux ne peuvent plus être utilisés conformément à la destination prévue au bail (Cass. 3e civ., 19 mars 2003, n° 01-13.912 ; Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923, FS-B).
Par acte du 25 mai 2016, la SCI Les Chatons a donné à bail commercial à la société SCGR des locaux à usage mixte. Le bailleur s'était engagé à réaliser des travaux de mise aux normes dans les douze premiers mois de la location. Cet engagement n'a pas été tenu. De nombreux désordres affectaient les lieux, les rendant impropres à leur destination commerciale comme à leur usage d'habitation.
La locataire a interrompu le paiement des loyers dès 2017. Un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré le 17 octobre 2019. Elle n'a, dans le délai d'un mois, ni payé l'arriéré ni saisi le juge d'une demande de suspension. La cour d'appel de Cayenne a constaté la résiliation au 17 novembre 2019 et l'a condamnée au paiement des loyers, écartant l'exception d'inexécution invoquée tardivement.
La troisième chambre civile casse partiellement, au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du Code civil, ainsi que de l'article L. 145-41 du Code de commerce. La solution est rendue sous l'empire du droit antérieur à la réforme de 2016, mais expressément transposable au régime actuel issu de l'article 1219 du Code civil.
L'exception d'inexécution obéit à des conditions propres. Elle ne se confond pas avec la procédure de suspension de la clause résolutoire prévue à l'article L. 145-41 du Code de commerce. Parmi ses conditions ne figure pas l'exigence d'une saisine judiciaire dans le mois du commandement.
La résiliation de plein droit ne peut être valablement acquise si l'inexécution du bailleur justifiait, en amont, la suspension du paiement des loyers. La clause résolutoire ne purge donc pas les manquements antérieurs du bailleur.
Le juge saisi d'une demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire doit examiner concrètement le bien-fondé de l'exception d'inexécution. Il ne saurait l'écarter par une motivation tirée de la seule passivité procédurale du locataire dans le mois suivant le commandement.
La délivrance d'un commandement de payer ne suffit plus à sécuriser, à elle seule, l'acquisition de la clause résolutoire. Avant toute action, le bailleur doit :
Le locataire confronté à un bailleur défaillant dispose désormais d'une protection renforcée. Plusieurs précautions s'imposent néanmoins :
La rédaction des clauses relatives aux travaux à la charge du bailleur, à leurs délais d'exécution et aux pénalités en cas de retard mérite une attention particulière. La précision rédactionnelle constitue le meilleur rempart contre le contentieux ultérieur.
L'arrêt du 5 mars 2026 consacre l'autonomie de l'exception d'inexécution face à la clause résolutoire de l'article L. 145-41 du Code de commerce. Il prolonge la jurisprudence du 18 septembre 2025 et replace l'exécution loyale des engagements réciproques au cœur du bail commercial. Une décision d'équilibre, à la portée pratique considérable.
Non. L'article 1219 du Code civil exige une inexécution suffisamment grave. En matière de bail commercial, la Cour de cassation reconnaît classiquement cette gravité lorsque les locaux deviennent impropres à leur destination contractuelle, en raison notamment d'un défaut de mise aux normes, d'infiltrations majeures ou d'une impossibilité d'exercer l'activité prévue. Un manquement secondaire ou ponctuel ne saurait justifier une suspension totale du paiement des loyers. Le locataire prendrait alors le risque d'une résiliation effective à ses torts.
C'est vivement recommandé. La suspension du paiement n'éteint pas la dette : elle la diffère, en l'attente d'une régularisation par le bailleur ou d'une décision judiciaire. En conservant les sommes sur un compte dédié, idéalement séquestré entre les mains d'un avocat ou d'un huissier de justice, le locataire démontre sa bonne foi et sa capacité à apurer immédiatement les arriérés si l'exception d'inexécution venait à être écartée par le juge.
Oui. L'arrêt du 5 mars 2026 ne prive pas le bailleur de toute action. Indépendamment de la clause résolutoire, il peut solliciter une résiliation judiciaire sur le fondement de l'article 1224 du Code civil. Cette voie suppose toutefois la démonstration d'un manquement suffisamment grave du locataire, et appelle un débat contradictoire sur l'imputabilité de l'inexécution. Le juge peut, le cas échéant, retenir une résiliation aux torts partagés.
L'arrêt commenté concerne spécifiquement le bail commercial et l'article L. 145-41 du Code de commerce. Cela étant, le principe d'autonomie de l'exception d'inexécution, fondé sur l'article 1219 du Code civil, présente une vocation générale. Il a déjà été appliqué aux baux d'habitation (Cass. 3e civ., 13 nov. 2014, n° 13-19.158). Les baux professionnels et les baux ruraux relèvent de logiques similaires, sous réserve des spécificités procédurales propres à chaque régime.
Le constat d'huissier de justice constitue un élément probatoire central. Il fige, à une date certaine, l'état matériel des locaux et la consistance des désordres. Dans l'arrêt du 5 mars 2026, c'est précisément la démonstration de désordres persistants, depuis juillet 2016 jusqu'à la fin de l'occupation, qui a permis à la locataire de soutenir son argumentation. Il est conseillé de procéder à plusieurs constats échelonnés dans le temps, complétés par une expertise technique lorsque la complexité des désordres le justifie.
