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Le Bouard Avocats
Une clause d’augmentation du loyer dans un bail commercial peut prendre plusieurs formes : indexation annuelle sur un indice, loyer à paliers, part variable assise sur le chiffre d’affaires. Toutes ne produisent pas des effets identiques, et aucune ne se confond avec la révision triennale prévue par la loi ni avec la fixation du loyer au renouvellement. Avant de signer, d’appliquer ou de contester une augmentation, il faut donc identifier le mécanisme réellement prévu au contrat de bail.
Pour une entreprise, le loyer du local commercial loué est une charge de gestion majeure ; pour le propriétaire, il conditionne le rendement de son bien immobilier. Ce guide pratique s’adresse au dirigeant locataire comme au propriétaire bailleur. Il explique comment lire une clause d’indexation, ce que change la clause « tunnel » autorisée pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, dans quels cas l’évolution du loyer ouvre droit à une révision à la valeur locative, et quelles démarches engager en cas de désaccord sur le montant réclamé.
Les règles présentées sont celles du statut des baux commerciaux, telles qu’elles figurent dans les fiches officielles Service Public Entreprendre et dans le Code de commerce. Chaque contrat de location commerciale doit toutefois être lu dans son entier : une stipulation isolée ne suffit pas à déterminer le loyer exigible, et une analyse juridique tient compte de l’ensemble des conditions convenues.
En bref
Avant de payer ou de réclamer une augmentation de loyer, cinq contrôles suffisent à situer vos droits.
Le montant du loyer initial d’un bail commercial est librement fixé par les parties. En revanche, son évolution en cours de bail et lors du renouvellement est encadrée. La fiche officielle « Bail commercial : fixer et réviser le loyer » distingue la révision triennale, la clause d’échelle mobile et la clause-recettes. S’y ajoutent, en pratique, les paliers convenus dès la signature et le nouveau loyer du bail renouvelé.
Le tableau suivant permet de situer l’augmentation dont il est question avant toute discussion sur son calcul.
| Mécanisme | Origine | Déclenchement | Limite principale | Point de contrôle |
|---|---|---|---|---|
| Loyer à paliers | Accord initial des parties | Dates prévues au contrat | Montants convenus à l’avance | Articulation avec l’indexation et le renouvellement |
| Indexation (échelle mobile) | Clause du bail | Automatique à l’échéance prévue | Évolution de l’indice ; tunnel éventuel ; révision si écart de plus d’un quart | Indice, trimestre de référence, jeu dans les deux sens |
| Révision triennale | Loi (article L. 145-38) | Demande par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée | Variation de l’ILC ou de l’ILAT ; augmentation limitée à 10 % par an | Trois ans écoulés ; montant demandé indiqué |
| Renouvellement | Loi et accord des parties | Congé ou demande de renouvellement | Plafonnement, sauf cas de fixation à la valeur locative | Durée du bail ; clause excluant le plafonnement |
Cette distinction commande tout le reste. Une augmentation prévue par un palier ne se calcule pas avec un indice. Une indexation ne nécessite pas de demande formelle. Une révision triennale, elle, suppose une demande régulière. Quant au loyer du bail commercial renouvelé, il obéit à des règles propres de plafonnement et de déplafonnement.
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation. Elle fait varier le loyer en fonction d’un indice de référence mentionné dans le contrat. Selon la fiche Service Public Entreprendre, la périodicité est librement déterminée par les parties et le loyer est révisé automatiquement à l’échéance prévue, sans intervention du propriétaire.
C’est la différence essentielle avec la révision triennale : l’indexation joue par le seul effet du contrat. Le bailleur n’a pas à adresser de demande par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée pour que le loyer indexé devienne exigible. Encore faut-il que la clause existe, qu’elle soit claire et que son calcul soit exact.
L’indice dépend de l’activité exercée dans le local commercial. La fiche officielle « Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ? » donne les repères suivants.
| Indice | Activités concernées | Utilisation |
|---|---|---|
| ILC (indice des loyers commerciaux) | Activités commerciales ou artisanales | Révision triennale, renouvellement et indexation ; exclu pour les activités industrielles, les immeubles à usage exclusif de bureaux et les entrepôts logistiques |
| ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) | Activités libérales et tertiaires, bureaux, entrepôts logistiques | Révision triennale, renouvellement et indexation des baux concernés |
| ICC (indice du coût de la construction) | Baux anciens ou clause le désignant | Ne sert plus à la révision triennale ni au renouvellement depuis septembre 2014 ; encore possible dans une clause d’échelle mobile |
Depuis septembre 2014, l’ICC n’est plus un indice de référence pour la révision triennale ni pour le renouvellement. Cette fiche précise qu’il peut toujours être utilisé dans une clause d’échelle mobile. Un bail ancien peut donc encore viser l’indice du coût de la construction : il faut alors vérifier ce que prévoit exactement la stipulation et si un avenant l’a modifiée.
L’ILC et l’ILAT sont publiés chaque trimestre par l’Insee, avec un décalage de deux trimestres. Ce décalage explique pourquoi une clause bien rédigée désigne précisément l’indice de référence, et pas seulement « le dernier indice ».
Pour une indexation annuelle, la formule donnée par l’administration est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel indice ÷ indice du même trimestre de l’année précédente). Le calcul suppose donc trois données : le montant du loyer en cours, l’indice de comparaison et le dernier indice publié pour le trimestre désigné par le bail.
Prenons un exemple hypothétique. Un bail commercial prend effet le 1er février 2027. Son loyer annuel de 24 000 euros hors taxes est indexé chaque 1er février sur l’ILC du deuxième trimestre. Si l’indice retenu passe de 130,00 à 133,25, la progression est de 2,5 %. Le loyer indexé s’établit à 24 600 euros. Ces valeurs d’indice sont fictives : seules les séries publiées par l’Insee permettent de calculer une indexation réelle.
La date d’effet, l’indice de référence et le montant servant de base doivent ressortir du contrat. Lorsque le bail a fait l’objet d’un avenant, d’une franchise ou d’une réduction temporaire, par exemple pendant des travaux, il est nécessaire de vérifier quel montant sert d’assiette à l’indexation et de quelle manière le loyer ajusté a été pris en compte.
Une clause d’indexation suit l’indice : elle peut donc entraîner une augmentation de loyer, mais aussi une diminution. La question de la clause qui ne jouerait qu’à la hausse est sensible. L’exposé de l’amendement n° 496 du Gouvernement, adopté au Sénat lors de l’examen du projet de loi de simplification de la vie économique, rappelle que la révision des loyers commerciaux est régie par les articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce, mais également par les articles L. 112-1 et suivants du Code monétaire et financier.
Selon cet exposé, la Cour de cassation estime irrégulières les clauses qui limitent leurs effets à des variations à la hausse, sans réciprocité, au visa de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681). Ces clauses sont alors réputées non écrites et l’indexation appliquée est remise en cause.
La portée concrète de cette sanction dépend de la rédaction de chaque stipulation et de la décision applicable au litige. Il ne faut ni en déduire que toute clause imparfaite disparaît en totalité, ni supposer que les sommes déjà versées restent acquises. Un examen du bail, des avenants et de l’historique des appels de loyer est nécessaire avant de réclamer un remboursement ou de poursuivre l’application de l’indexation.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a ouvert une possibilité nouvelle. Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, il est désormais possible de prévoir une clause d’indexation « tunnel ».
D’après la fiche officielle, vérifiée le 28 mai 2026, cette clause permet une variation limitée dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse du loyer. Le bailleur et le locataire peuvent ainsi prévoir que la variation liée à l’indice ne peut excéder ± 3 % ou ± 5 %. Le ministère de l’Économie présente la mesure de façon concordante : les baux peuvent prévoir une clause limitant les variations annuelles du loyer liées à l’indice des loyers commerciaux, à condition qu’elle s’applique dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.
Trois précisions s’imposent pour ne pas extrapoler ce dispositif.
Pour un bail en cours signé avant cette date, ou pour un loyer indexé sur un autre indice, la validité d’un tel encadrement doit être analysée au cas par cas. La clause « tunnel » est une faculté : elle n’existe que si le contrat la prévoit.
Reprenons l’exemple hypothétique du loyer de 24 000 euros avec un tunnel de ± 3 %. Si l’indice progresse de 4,2 % sur la période, l’augmentation est limitée à 3 % et le loyer passe à 24 720 euros. Si l’indice recule de 4 %, la diminution est limitée à 3 % et le loyer s’établit à 23 280 euros. Entre ces deux bornes, l’évolution de l’indice s’applique telle quelle.
L’indexation n’est pas sans limite. Si, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, l’une des parties peut demander la révision immédiate du loyer. Cette règle figure à l’article L. 145-39 du Code de commerce, cité par la fiche officielle.
Lorsque le juge est saisi, le loyer révisé est fixé à la valeur locative. Celle-ci s’apprécie notamment d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. La valeur locative peut être supérieure ou inférieure au loyer indexé : la demande n’est donc pas réservée au bailleur.
La fiche officielle précise que l’augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce lissage étale dans le temps une forte progression de la valeur locative.
Illustration hypothétique : un loyer convenu à 24 000 euros lors de la signature atteint 30 240 euros après plusieurs indexations. L’écart est de 26 %, soit plus d’un quart. La partie qui le souhaite, locataire ou bailleur, peut alors demander que le loyer commercial soit révisé à la valeur locative. Le seuil s’apprécie par rapport au prix précédemment fixé : il faut donc identifier le dernier montant convenu ou arrêté par le juge, ce qui suppose de reconstituer l’historique du bail.
Le montant initial du loyer étant librement fixé, les parties conviennent parfois, dès la signature, de montants différents selon les périodes. Dans un exemple hypothétique, le loyer annuel est de 20 000 euros la première année, 22 000 euros la deuxième, puis 24 000 euros à compter de la troisième. On parle de loyer à paliers ou de loyer progressif. Ce mécanisme accompagne souvent une installation, des travaux réalisés par le preneur ou la montée en puissance d’un commerce.
Un palier n’est pas une indexation. Son montant est connu à l’avance et ne dépend d’aucun indice. Il n’est pas davantage une révision légale, puisqu’il résulte du seul accord initial. La difficulté tient à son articulation avec les autres mécanismes : il faut savoir sur quel montant s’applique l’indexation pendant la période des paliers, quel loyer sert de référence pour une révision triennale et comment le renouvellement sera calculé.
Ces points doivent être réglés par une rédaction précise. À défaut, la réponse dépend de l’interprétation du contrat et des décisions rendues dans des situations comparables. Elle ne peut pas être généralisée à partir d’un seul exemple.
La clause-recettes prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d’affaires du locataire. En plus d’une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé, le loyer comporte souvent une partie fixe, appelée loyer minimum garanti. Selon la fiche officielle, cette clause est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.
Ici, le loyer augmente parce que l’activité progresse, et non parce qu’un indice évolue. En ce qui concerne cette part variable, le preneur doit vérifier la définition du chiffre d’affaires retenu, les ventes éventuellement exclues, les justificatifs à transmettre et le sort du minimum garanti. Le bailleur doit, de son côté, s’assurer que les modalités de déclaration et de contrôle sont praticables.
Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, peut être qualifié de supplément de loyer ou d’indemnité. Ce choix se fait lors de la rédaction du contrat. La fiche officielle indique que, lorsqu’il constitue un supplément de loyer, il entre dans le calcul de la révision triennale. Cette qualification mérite donc d’être vérifiée avant d’évaluer une augmentation.
La présence d’une clause d’augmentation dans le bail commercial n’écarte pas la révision triennale. Prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce, elle peut être demandée par le propriétaire ou par le locataire. Selon la fiche Service Public Entreprendre, elle n’est pas automatique, mais constitue un droit qui existe même si le bail ne le prévoit pas.
La demande de révision peut être présentée lorsque trois ans se sont écoulés depuis l’un des événements suivants :
Elle n’est possible qu’à partir du lendemain de l’expiration de ce délai de trois ans. Aucun délai maximum n’est prévu : la demande peut intervenir plus tard. Elle doit être faite par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser le montant du loyer demandé. Une demande qui n’indique pas ce montant ne répond pas à cette exigence.
La révision triennale est en principe plafonnée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, elle ne peut pas conduire à augmenter le loyer de plus de 10 % par an par rapport au loyer payé l’année précédente.
Le plafonnement peut être écarté dans certains cas. Le loyer révisé peut alors être fixé à la valeur locative lorsqu’une modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une hausse ou une baisse de plus de 10 % de cette valeur. La fiche officielle cite l’augmentation de la population, la création de nouvelles artères ou une rue devenue piétonne. Un changement d’activité du locataire peut aussi avoir une incidence, comme l’explique notre article sur la déspécialisation du bail commercial. Dans ces hypothèses aussi, l’augmentation qui en résulte ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l’année précédente.
Le renouvellement n’est pas une indexation de plus. Les parties peuvent fixer librement le loyer du bail renouvelé. À défaut d’accord, la fiche officielle « Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial » indique que le montant est déterminé soit d’après la valeur locative, soit d’après la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Dans ce second cas, le loyer est dit plafonné.
Le plafonnement est écarté, et le loyer fixé à la valeur locative, notamment dans les situations suivantes :
Cette fiche précise que les parties peuvent décider d’exclure le plafonnement lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement. Une telle stipulation a un effet direct sur le nouveau loyer possible à l’échéance : elle doit être repérée dès la négociation. Pour le calendrier et les formalités, consultez notre guide du renouvellement du bail commercial.
Avant d’accepter un appel de loyer augmenté ou d’en émettre un, la vérification suit un ordre logique. Elle concerne aussi bien le locataire qui souhaite contester un montant que le bailleur qui souhaite sécuriser sa facturation.
Cette lecture méthodique évite de discuter du pourcentage alors que la difficulté porte sur la base de calcul, sur la période retenue ou sur l’existence de la stipulation.
Les pièces suivantes sont utiles pour reconstituer l’évolution du loyer :
Le preneur a intérêt à mesurer l’effet cumulé des mécanismes sur le coût de son local commercial. Un palier suivi d’une indexation annuelle, puis d’un renouvellement déplafonné, peut modifier sensiblement le coût d’occupation du local. Il est utile de simuler plusieurs années, de demander la référence exacte de l’indice et de discuter un tunnel lorsque le bail est conclu ou renouvelé à compter du 28 mai 2026.
Il doit aussi vérifier les stipulations voisines : charges, dépôt de garantie, clause résolutoire. Une indexation contestée ne dispense pas de payer le loyer prévu au contrat, et un impayé peut déclencher la clause résolutoire du bail commercial. Le montant du dépôt de garantie peut également être lié à celui du loyer.
Le propriétaire a intérêt à une rédaction stable dans le temps, compatible avec les conditions du statut des baux commerciaux. L’indice doit correspondre à l’activité, sa période de référence doit être désignée sans ambiguïté et l’évolution ne doit pas être limitée à un seul sens. Une formule copiée d’un ancien modèle, qui écarte toute diminution ou fige un loyer plancher, expose la clause au risque décrit plus haut.
L’application doit être rigoureuse. Chaque appel de loyer indexé gagne à mentionner l’indice utilisé, sa date de publication et le calcul effectué. En cas de vente de l’immeuble ou de changement de gestionnaire, la transmission de cet historique évite des contestations ultérieures sur l’assiette retenue.
Certaines rédactions doivent conduire à une analyse avant toute application :
Cette liste est une aide au repérage. Elle ne permet pas, à elle seule, de conclure à l’irrégularité d’une stipulation : la qualification dépend de la rédaction complète et du droit applicable à la date du contrat.
Un désaccord sur le montant ne se règle pas en suspendant le paiement. En pratique, le bailleur qui souhaite réclamer un arriéré d’indexation gagne à transmettre le détail de son calcul avant toute mise en demeure, et le locataire qui entend contester doit le faire par écrit. La fiche officielle rappelle que, pendant la procédure, le locataire doit continuer à payer le loyer prévu au bail. La démarche utile consiste à documenter la contestation, puis à choisir la voie adaptée.
En ce qui concerne la phase amiable, la commission de conciliation des baux commerciaux peut être saisie gratuitement. Sa saisine n’est pas obligatoire. Elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée des documents utiles, auprès de la commission du département où l’activité est exercée. La commission rend un avis dans un délai de trois mois. Si les parties s’accordent, elle constate la conciliation ; à défaut, elle émet un avis comportant une proposition motivée de loyer.
Le président du tribunal judiciaire peut être saisi après l’échec de la conciliation ou directement. La procédure repose sur un mémoire : l’une des parties l’adresse à l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception, et le juge est saisi un mois après la réception du premier mémoire par son destinataire. Le bailleur et le locataire doivent être assistés par un avocat. Le président peut aussi renvoyer les parties vers une audience de règlement amiable.
Lorsque le locataire ou le bailleur fait l’objet d’une procédure collective, la fiche officielle indique que le tribunal des activités économiques est compétent dans douze villes, dont Versailles, Nanterre et Paris. Les délais pour agir doivent être vérifiés sans attendre : ils diffèrent selon l’objet de la demande et ne se déduisent pas du seul calendrier du bail.
Le cabinet Le Bouard Avocats, qui intervient en droit commercial et en droit immobilier des entreprises, accompagne bailleurs et preneurs dans l’analyse de leur contrat de bail, la détermination du loyer exigible et la conduite des discussions ou du contentieux. Notre page avocat en bail commercial à Versailles présente ces interventions.
Oui, si le bail commercial contient une clause d’échelle mobile prévoyant une indexation annuelle. Le loyer varie alors automatiquement à l’échéance, selon l’indice désigné. Sans clause de ce type, l’évolution en cours de bail passe par la révision triennale, qui doit être demandée dans les formes prévues.
Elle limite l’évolution du loyer liée à l’indice dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, par exemple ± 3 % ou ± 5 %. Elle peut être prévue dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026. Elle ne s’applique que si le contrat la stipule.
La révision triennale est en principe plafonnée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Lorsque le loyer est fixé à la valeur locative en cours de bail, l’augmentation ne peut pas dépasser 10 % du loyer acquitté l’année précédente. L’indexation contractuelle suit l’indice, sous réserve d’un éventuel tunnel et de la révision ouverte en cas d’écart de plus d’un quart.
Une telle rédaction doit être examinée avec attention. L’exposé d’un amendement gouvernemental adopté au Sénat rappelle que la Cour de cassation juge irrégulières les clauses d’indexation limitées aux variations à la hausse, sans réciprocité, et qu’elles sont réputées non écrites. Les conséquences sur les sommes déjà payées se déterminent au cas par cas.
La révision triennale peut être demandée à partir du lendemain de l’expiration d’un délai de trois ans suivant l’entrée dans les lieux, le renouvellement ou la précédente révision. La révision fondée sur la clause d’échelle mobile peut être demandée dès que le loyer a varié de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé.
Lorsque les parties s’accordent pour modifier le mécanisme convenu, il est nécessaire de formaliser cet accord par écrit pour en conserver la preuve. Avant de signer, il faut vérifier la date à laquelle le bail a été conclu ou renouvelé, l’indice applicable et l’effet de la nouvelle rédaction sur les révisions à venir.
Sources officielles : Service Public Entreprendre, « Bail commercial : fixer et réviser le loyer » (vérifié le 28 mai 2026) ; Service Public Entreprendre, indices de référence ; Service Public Entreprendre, renouvellement du bail commercial (vérifié le 10 octobre 2025) ; Code de commerce, articles L. 145-38 et L. 145-39 ; Sénat, amendement n° 496 ; ministère de l’Économie, loi de simplification de la vie économique ; Insee, série de l’indice des loyers commerciaux. Sources consultées le 12 octobre 2026. Cet article délivre une information générale et ne remplace pas l’analyse d’un bail déterminé.
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