Retrouvez toute l'actualité juridique en droit commercial et des affaires.
Le Bouard Avocats
Vous recevez un décompte de charges et le montant vous surprend ? Vous rédigez un bail et vous voulez savoir ce que le locataire peut payer ? Les charges du bail commercial obéissent à des règles précises du Code de commerce.
Ce guide vous aide à distinguer les charges récupérables sur le locataire et celles qui restent à la charge du bailleur. Il présente aussi la régularisation des charges, la répartition des charges locatives et les justificatifs que le bailleur doit fournir.
En bref
Charges du bail commercial : cinq points de contrôle pour le bailleur et le locataire.
Le bail doit dire précisément quelles charges le locataire paie. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L. 145-40-2 encadre les charges locatives d'un bail commercial, ainsi que les impôts et redevances.
Ces règles relèvent du statut des baux commerciaux. Elles protègent le preneur qui exploite son fonds de commerce dans un local commercial, sans priver le bailleur de son droit de récupérer les charges prévues.
Selon l'article L. 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail.
Cet inventaire indique leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le terme « limitatif » signifie que la liste est fermée : la clause doit désigner chaque catégorie, sans formule générale du type « toutes charges ».
En pratique, cette liste figure souvent dans une annexe du contrat de bail commercial, sous forme de tableau de répartition des charges.
En cours de bail, le bailleur doit aussi informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Le texte précise que ces règles s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Les articles R. 145-35 à R. 145-37, issus du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, visent les contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication de ce décret.
Pour un bail plus ancien, jamais renouvelé, la répartition des charges dépend d'abord des clauses du contrat. Le premier réflexe consiste donc à vérifier la date de signature ou du dernier renouvellement.
L'article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites les clauses qui font échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41. L'article L. 145-40-2 entre dans cette plage.
Une clause qui contourne ces règles est donc privée d'effet, quelle qu'en soit la forme. Le reste du bail continue de s'appliquer.
Certaines dépenses ne peuvent jamais être imputées au locataire, même si le bail le prévoit. L'article R. 145-35 du Code de commerce en dresse la liste.
Ne peuvent pas être imputés au locataire :
Les dépenses d'embellissement dont le montant dépasse le coût d'un remplacement à l'identique ne sont pas comprises dans les grosses réparations. Leur sort dépend donc du bail.
Le même texte prévoit une exception importante. Peuvent être imputées au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière.
Il en va de même des impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble, ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Encore faut-il que l'inventaire du bail les mentionne.
Les inventaires visent souvent, à ce titre, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France soulève des questions plus délicates : sa rédaction dans le bail doit être examinée au regard de ce texte.
Hors de ces exclusions, la loi laisse les parties libres. Selon l'inventaire, le locataire peut supporter les charges d'entretien et les réparations courantes, le nettoyage des parties communes, les frais d'eau, les frais d'électricité, les frais de gaz, le chauffage, l'assurance de l'immeuble ou l'entretien d'un ascenseur.
Ces exemples restent hypothétiques : seule la clause du bail fait foi. Une dépense absente de l'inventaire ne figure pas parmi les charges que le bail met à la charge du locataire.
| Poste | Imputable au locataire ? | Texte |
|---|---|---|
| Grosses réparations (article 606 du Code civil) et leurs honoraires | Non, jamais | C. com., art. R. 145-35, 1° |
| Vétusté et mise en conformité relevant des grosses réparations | Non | C. com., art. R. 145-35, 2° |
| Contribution économique territoriale et taxes du bailleur | Non | C. com., art. R. 145-35, 3° |
| Taxe foncière et taxes additionnelles | Oui, si l'inventaire le prévoit | C. com., art. R. 145-35, 3° |
| Honoraires de gestion des loyers | Non | C. com., art. R. 145-35, 4° |
| Charges des locaux vacants ou d'autres locataires | Non | C. com., art. R. 145-35, 5° |
| Entretien courant, fluides, services communs | Oui, si l'inventaire le prévoit | C. com., art. L. 145-40-2 |
Dans un immeuble à plusieurs locataires, le bail doit préciser la clé de répartition. La loi impose que le contrat indique la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents occupants.
La loi fixe le critère : la répartition est fonction de la surface exploitée. Les impôts, taxes et redevances imputés correspondent strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation.
Selon l'article R. 145-35, cette répartition peut être conventionnellement pondérée. Les pondérations doivent alors être portées à la connaissance des locataires.
Le bailleur doit informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges. Un départ d'occupant, une division de lot ou une extension de surface en sont des exemples.
Rappelons que les charges imputables à un local resté vide ne se reportent pas sur les autres locataires : elles restent au bailleur.
Le bailleur doit aussi communiquer un programme de travaux. Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, l'article L. 145-40-2 lui impose de transmettre deux documents :
Selon l'article R. 145-37, ces informations sont communiquées dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. À sa demande, le locataire reçoit tout document justifiant le montant de ces travaux.
Chaque année, le bailleur doit adresser un état récapitulatif des charges. En pratique, le locataire verse le plus souvent des provisions sur charges avec son loyer, puis les comptes sont arrêtés une fois par an.
Selon l'article R. 145-36 du Code de commerce, l'état récapitulatif annuel inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges.
Il est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour les charges de l'année 2025, la date limite est donc le 30 septembre 2026.
Lorsque le local se trouve dans une copropriété, le délai change. L'état est communiqué dans les trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.
Le bailleur dépend alors du syndic. Il a intérêt à suivre l'approbation des comptes de la copropriété pour respecter ce délai.
Le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire qui les demande. L'article R. 145-36 prévoit que le bailleur communique, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire.
Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.982, publié au Bulletin), la Cour de cassation a précisé cette obligation de communication au locataire.
Elle juge que le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation, adresser les justificatifs au locataire qui lui en fait la demande, sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition.
La Cour s'appuie aussi sur l'article 1353 du Code civil : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Pour conserver les provisions ou obtenir paiement, le bailleur doit justifier de l'existence et du montant des charges.
Dans cette affaire, la cour d'appel de Versailles avait retenu que les factures avaient été mises à disposition. Son arrêt est cassé partiellement, et l'affaire renvoyée devant la même cour autrement composée.
La décision porte sur la communication des justificatifs et la charge de la preuve. Elle ne tranche pas, à elle seule, le sort de chaque poste de charges : celui-ci reste lié à la rédaction du bail. Cette jurisprudence renforce surtout l'information sur les charges due au locataire.
Une contestation des charges efficace suit un ordre logique. Avant tout recours en cas de litige, le locataire gagne à rassembler les pièces et à vérifier le fondement de chaque somme réclamée.
Le locataire a intérêt à agir sans tarder : les délais de prescription applicables à une demande de remboursement se vérifient au cas par cas, avec un conseil juridique.
À défaut d'accord, le litige peut être porté devant le juge. La question de la juridiction compétente est traitée dans notre article sur la compétence territoriale en matière de bail commercial.
Un arriéré de charges peut aussi peser au moment du départ, notamment sur la restitution du dépôt de garantie.
La plupart des litiges de charges naissent d'une clause imprécise. Quelques précautions limitent le risque des deux côtés.
Lors d'une cession du droit au bail ou du fonds de commerce, l'acquéreur a aussi intérêt à vérifier l'état des charges. Notre article sur la cession du bail commercial détaille cette étape.
Les charges ne se confondent pas avec le loyer. Pour l'évolution du loyer lui-même, consultez notre guide sur la clause d'augmentation du loyer d'un bail commercial, ainsi que notre article sur les obligations du bailleur commercial.
C'est une obligation du locataire pour les charges que l'inventaire met à sa charge. Les postes exclus par le Code de commerce restent à la charge du bailleur.
Oui. La taxe foncière et ses taxes additionnelles peuvent être imputées au locataire si le bail le prévoit.
Non. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et leurs honoraires ne peuvent pas être imputés au locataire.
Il adresse l'état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, ou dans les trois mois de la reddition des comptes en copropriété.
Non. Selon la Cour de cassation (29 janvier 2026), il doit adresser les justificatifs au locataire qui les demande.
Les charges du bail commercial reposent sur un principe simple : un inventaire précis dans le bail, des exclusions fixées par la loi et une régularisation annuelle justifiée. Le contrôle des pièces est souvent le levier décisif.
Que vous soyez bailleur ou locataire, faites relire votre clause de charges ou votre décompte par un avocat en bail commercial. Le cabinet, composé de cinq avocats à Versailles et à Paris, accompagne en droit des baux commerciaux les entreprises et les propriétaires dans la rédaction et l'exécution de leurs baux.
Besoin d’un avis sur votre situation ?
Cet article vous donne des repères généraux. Pour une analyse adaptée à votre entreprise, échangez avec Me Noémie Le Bouard.
Un projet, un litige, une question de droit des affaires ?
Avocats à Versailles et à Paris : rendez-vous au cabinet, par téléphone ou en visioconférence.
Avec votre accord, Google utilise des cookies pour mesurer les résultats de nos publicités et personnaliser les annonces. Des cookies de mesure d’audience Google Analytics peuvent également être activés avec votre accord. Vous pouvez refuser ou modifier votre choix à tout moment. En savoir plus.
Les cookies nécessaires au fonctionnement du site et la mémorisation de votre choix restent actifs.
