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Le Bouard Avocats
La cession de bail commercial permet au locataire de transmettre son contrat de location à un repreneur, qui poursuit le bail pour la durée restant à courir. L'opération paraît simple. Elle dépend pourtant de trois séries de règles : les clauses du bail, le statut des baux commerciaux et les formalités à accomplir auprès du bailleur, de la commune et de l'administration fiscale.
Pour le locataire qui souhaite céder, l'enjeu est double : obtenir l'accord du bailleur lorsque le contrat l'exige, puis mesurer l'engagement qu'il conserve après son départ si le bail contient une clause de garantie solidaire. Pour le nouveau preneur, il s'agit de contrôler ce qu'il reprend réellement : un loyer, une activité autorisée, une durée et des obligations. Pour le propriétaire des locaux, la question porte sur les moyens de contrôle que lui laisse la loi.
Ce guide juridique et pratique présente les conditions de cession, les cas dans lesquels le bailleur ne peut pas s'opposer, les clauses à relire avant toute négociation et les étapes à suivre. Les règles exposées sont celles de la fiche officielle Service Public Entreprendre consacrée à la cession du bail commercial et des articles du Code de commerce auxquels elle renvoie. Chaque bail doit néanmoins être lu dans son entier avant de conclure un acte de cession.
En bref
Avant de céder ou de reprendre un bail commercial, cinq contrôles permettent de sécuriser l'opération.
Il y a cession de bail commercial lorsque le locataire d'un local commercial, appelé cédant, transmet son contrat de bail à une autre personne, appelée cessionnaire. Le nouveau locataire reprend alors le local, le loyer et les obligations du contrat pour la durée restante. Le propriétaire reste le même : seul le titulaire du bail change.
On parle indifféremment de cession de bail ou de cession du droit au bail. Le droit au bail désigne ce que le locataire transmet : le droit d'occuper les locaux aux conditions du bail en cours et, lorsque les exigences légales sont réunies, de bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. Ce droit a une valeur, qui explique qu'un prix de cession soit versé au locataire sortant.
Deux opérations doivent être distinguées, car elles n'obéissent pas aux mêmes règles :
Selon la fiche officielle « Cession du fonds de commerce à un tiers », le droit au bail fait partie des éléments cédés avec le fonds : il donne à l'acquéreur le droit de prendre la suite du titulaire du bail, d'occuper les locaux et de bénéficier du droit au renouvellement. La frontière entre les deux opérations est détaillée dans notre article sur les différences entre fonds de commerce et droit au bail.
La cession ne doit pas être confondue avec la sous-location. Dans une sous-location, le locataire principal reste titulaire du bail et continue de payer le loyer au bailleur, tandis qu'un sous-locataire occupe tout ou partie des locaux. La fiche officielle « Sous-location du bail commercial » rappelle qu'elle est en principe interdite, sauf accord du bailleur. Une sous-location irrégulière expose le locataire à une résiliation du bail ou à un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. Dans une cession, en revanche, le locataire sortant quitte le contrat et le preneur entrant devient le seul occupant en titre.
Le principe est posé par la fiche officielle « Cession du bail commercial » : le locataire est libre de céder son bail, à condition de respecter certaines règles. En pratique, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause qui encadre cette liberté. La réponse dépend donc de la situation dans laquelle la cession intervient.
| Situation | Pouvoir du bailleur | Point de contrôle |
|---|---|---|
| Cession du bail seul | Peut l'interdire ou la soumettre à son accord par une clause du bail | Clause de cession du contrat ; périmètre de préemption |
| Cession avec le fonds de commerce | Ne peut pas s'y opposer ; peut prévoir un agrément ou exiger une vente totale du fonds | Réalité de la vente du fonds ; clause d'agrément |
| Fusion, scission, apport partiel d'actif, transmission universelle de patrimoine | Ne peut pas s'y opposer ; la clause contraire n'est pas valable | Nature de l'opération ; société bénéficiaire |
| Départ à la retraite ou pension d'invalidité | Ne peut pas interdire la cession ; dispose de 2 mois pour racheter en priorité ou contester la nouvelle activité | Conditions tenant au locataire ; signification au bailleur |
Le locataire peut céder son bail sans vendre son fonds, à condition que le contrat l'autorise. La fiche officielle précise que les clauses du bail imposent souvent l'accord du propriétaire. Le bailleur a le droit de refuser la cession lorsque le bail la prohibe ou la subordonne à son autorisation. Avant toute recherche de cessionnaire, le locataire doit lire la clause de cession et, si nécessaire, engager une négociation avec le bailleur.
En cas de vente du fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus et le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession. Une clause interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds n'est pas valable. C'est l'objet de l'article L. 145-16 du Code de commerce, auquel renvoie la fiche officielle.
Cette protection du locataire ne supprime pas tout contrôle. L'interdiction absolue de céder est écartée, mais le bail peut prévoir une clause d'agrément de l'acquéreur ou n'autoriser la cession qu'en cas de vente totale du fonds. Le locataire qui vend son entreprise doit donc examiner ces stipulations avec le même soin que s'il cédait son bail seul.
Lorsque la société titulaire du bail fait l'objet d'une fusion, d'une scission, d'un apport partiel d'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine, la société bénéficiaire devient titulaire du droit au bail, sans formalité particulière. Le bailleur ne peut pas s'y opposer et la clause qui interdirait la transmission dans cette hypothèse n'est pas valable.
Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut céder son bail à un acquéreur exerçant une activité différente. Ce mécanisme est souvent désigné sous le nom de « cession-déspécialisation » et figure à l'article L. 145-51 du Code de commerce. D'après la fiche officielle, il suppose de réunir les conditions suivantes :
Le bailleur dispose alors de 2 mois pour accepter, racheter le bail en priorité ou saisir le tribunal judiciaire pour contester la nouvelle activité. En l'absence de réponse à l'issue de cette période, son accord est réputé donné. Le changement d'activité en cours de bail obéit, hors de cette hypothèse, à la procédure de déspécialisation du bail commercial.
L'analyse des clauses est la première étape de tout projet et mérite une attention particulière. La fiche officielle identifie trois stipulations par lesquelles le bailleur contrôle la cession.
Les parties peuvent convenir d'une clause interdisant toute cession portant uniquement sur le droit au bail. Elle est valable, mais elle ne peut pas empêcher la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce. Un locataire lié par une telle clause ne pourra donc céder son bail seul qu'avec une autorisation expresse du bailleur, qu'il est prudent de faire constater par écrit.
La clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du bailleur avant toute cession. Le bailleur peut accepter ou refuser le candidat présenté. Le bail exige généralement que cet agrément soit donné par écrit. Pour le cédant, il est utile de transmettre au bailleur un dossier complet sur le candidat : identité, activité envisagée, chiffre d'affaires prévisionnel, sûretés proposées. Une demande précise facilite la preuve de l'accord, ou celle d'un refus dont le motif pourra être discuté.
Le bail peut prévoir que la cession sera conclue en présence du bailleur. Celui-ci est alors informé de l'identité du nouveau locataire, sans que son accord soit nécessaire. Le contrat peut également imposer une forme particulière, par exemple un acte authentique reçu par un notaire plutôt qu'un acte sous seing privé. Ces exigences de forme doivent être respectées à la lettre : elles conditionnent la régularité de l'opération à l'égard du bailleur.
Cette clause est la stipulation la plus sensible pour le locataire sortant. Par cette clause, le cédant s'engage, solidairement avec le cessionnaire, à payer le loyer et à exécuter les obligations du bail. Si le repreneur ne paie plus, le bailleur peut se tourner vers l'ancien locataire, alors même que celui-ci n'occupe plus les lieux.
La loi encadre cette solidarité. Selon la fiche officielle :
Prenons un exemple hypothétique. Un commerçant cède son bail le 1er mars 2027. Le cessionnaire ne règle pas le loyer exigible le 15 mars 2027. Le bailleur doit informer le cédant de cet impayé avant le 15 avril 2027. Il pourra lui réclamer les loyers impayés jusqu'au 1er mars 2030, soit 3 ans après la cession.
Pour le cédant, plusieurs précautions relèvent de la négociation : limiter la durée ou le montant de son engagement lorsque le bailleur l'accepte, obtenir du cessionnaire une sûreté personnelle en retour, conserver la preuve du jour de la cession et réagir sans attendre à toute notification d'impayé. Pour le bailleur, le respect de ce calendrier commande l'efficacité de la clause : il suppose un suivi rigoureux des échéances. Les conséquences d'un impayé sur le contrat lui-même sont exposées dans notre article sur la clause résolutoire du bail commercial.
Avant de céder, le locataire doit se renseigner auprès de la mairie pour savoir si le local est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Dans ce périmètre, délimité par le conseil municipal, la commune bénéficie d'un droit de préemption sur la cession des fonds de commerce, des fonds artisanaux et des baux commerciaux. Elle peut donc se porter acquéreur par priorité.
La fiche officielle « Droit de préemption commercial de la commune » décrit la procédure : le cédant adresse au maire une déclaration préalable, établie en 4 exemplaires sur le formulaire prévu à cet effet, par lettre recommandée avec avis de réception, par voie électronique ou par dépôt en mairie contre récépissé. La commune dispose de 2 mois après la réception pour se prononcer. Si elle n'exerce pas son droit, le cédant est libre de conclure avec l'acquéreur de son choix. En l'absence de déclaration, la vente peut être annulée. Ce droit est prévu par les articles L. 214-1 et suivants du Code de l'urbanisme.
Cette période d'attente doit être intégrée au calendrier de l'opération, particulièrement lorsqu'une promesse de cession est signée.
Une fois les clauses analysées et le repreneur identifié, le processus de cession suit un ordre précis.
La cession de bail est obligatoirement établie sous la forme d'un contrat écrit. Il peut s'agir d'un acte sous signature privée rédigé entre les parties, d'un acte notarié ou d'un avenant au bail. L'acte de cession identifie les parties, le bail cédé et le local, fixe le prix de cession et ses modalités de paiement, rappelle les conditions du bail en cours et précise sa prise d'effet. Il reproduit, lorsqu'il y a lieu, l'agrément du bailleur et les engagements de garantie.
Un modèle d'acte de cession ne suffit pas à sécuriser l'opération : la rédaction d'un acte doit être adaptée aux stipulations du bail, à l'exploitation envisagée par le preneur et aux sûretés négociées. Le recours à un professionnel du droit permet de contrôler la cohérence de l'ensemble avant la signature.
Un état des lieux est établi lors de la cession du droit au bail, comme lors de la cession du fonds. Il est dressé par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté, et chaque partie en conserve un exemplaire. Cette obligation résulte de l'article L. 145-40-1 du Code de commerce. Pour le cessionnaire, ce document fixe l'état du local au jour de son entrée et limite les discussions à la fin du bail.
La cession est signifiée au bailleur par acte de commissaire de justice. Lorsque le bail est cédé avec le fonds de commerce, elle est également portée à la connaissance des créanciers inscrits sur ce fonds. L'acte porte mention de l'identité du cessionnaire et de la date de la cession. Cette signification n'est pas nécessaire lorsque la cession est établie par acte notarié.
L'acte de cession doit être enregistré auprès du service fiscal chargé de l'enregistrement dont dépend le local, dans le mois suivant sa signature. Lorsque la cession est constatée par acte notarié, le notaire accomplit cette démarche. Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de cession, selon un taux progressif. Ils sont en principe supportés par le cessionnaire, sauf stipulation contraire de l'acte.
| Fraction du prix de cession | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 23 000 € | 0 % |
| De 23 001 € à 200 000 € | 3 % |
| Au-delà de 200 000 € | 5 % |
Un minimum de perception de 25 € s'applique. À titre d'exemple hypothétique, pour un prix de cession de 60 000 €, les droits s'élèvent à 3 % de la fraction comprise entre 23 000 € et 60 000 €, soit 1 110 €.
La fiche officielle indique que, lorsque ces formalités ne sont pas respectées, la cession du bail commercial n'est pas valable. Le risque est concret : le bailleur peut contester la qualité de locataire du nouvel occupant.
Le prix de cession du droit au bail n'est fixé par aucun barème dans les textes consultés : il résulte de l'accord entre le cédant et le cessionnaire. En pratique, la valeur du bail se discute à partir de plusieurs éléments :
La somme convenue ne doit pas masquer le coût réel de l'opération pour celui qui achète le droit au bail : il supporte en principe les droits d'enregistrement et reprend le bail avec ses clauses de loyer. Sur ce dernier point, la lecture de la clause d'augmentation du loyer du bail commercial permet d'anticiper l'évolution de la charge locative.
La cession transmet le bail tel qu'il existe. Le cessionnaire devient titulaire du contrat pour la durée restante, aux mêmes conditions de loyer et d'obligations. Il ne conclut pas un nouveau bail : il poursuit celui du cédant.
Cette continuité emporte une conséquence importante sur l'activité. Le bail indique le type de commerce ou d'activité autorisé, et cette destination des lieux doit être respectée pendant toute la durée du contrat, comme le rappelle la fiche officielle « Contrat de bail commercial ». Le preneur qui souhaite exercer une activité différente doit donc s'assurer que le bail le permet ou obtenir une modification avant de s'engager. L'impact sur le bail d'un tel changement se négocie avec le bailleur.
Le cédant, de son côté, quitte le contrat mais peut rester engagé au titre de la solidarité, dans les limites déjà exposées. Quant au bailleur, il conserve le même bail avec un nouveau locataire, et dispose, si la clause le prévoit, d'un garant supplémentaire pendant 3 ans. Les obligations qui pèsent sur lui restent inchangées, en particulier celles décrites dans notre article sur les obligations du bailleur commercial.
Les difficultés rencontrées en matière de cession tiennent rarement au principe de l'opération. Elles naissent d'une clause mal lue, d'un délai oublié ou d'une information incomplète.
L'intervention d'un avocat est utile dès la lecture du bail, avant toute annonce de mise en vente du droit au bail ou toute promesse de cession. Elle permet d'identifier les clauses restrictives, de préparer la demande d'agrément, de négocier la clause de solidarité et de rédiger un acte de cession conforme aux exigences du contrat et de la loi. En cas de refus du bailleur ou de litige une fois la cession conclue, elle permet d'apprécier la possibilité d'une action devant le juge.
Le cabinet Le Bouard Avocats, qui réunit 5 avocats à Versailles et à Paris, accompagne les dirigeants, les bailleurs et les acquéreurs dans ces opérations de droit des affaires et d'immobilier commercial : audit du bail, négociation avec le bailleur, rédaction de l'acte, suivi des formalités. Notre page avocat en bail commercial à Versailles présente cette activité, et notre page consacrée au fonds de commerce traite de la cession de l'entreprise elle-même.
Les étapes pour céder sont les suivantes : relire la clause de cession du bail, interroger la mairie sur le droit de préemption de la commune, obtenir l'accord du bailleur lorsque le contrat l'exige, rédiger un acte, établir un état des lieux, signifier la cession au bailleur par commissaire de justice et faire enregistrer l'acte.
Tout dépend du bail. La cession du bail seul doit être autorisée par le contrat ou par le bailleur. La cession qui accompagne la transmission du fonds de commerce ne peut pas être interdite, mais elle peut être soumise à un agrément. Dans tous les cas, les formalités de cession doivent être accomplies : acte, état des lieux, signification et enregistrement.
Le bailleur peut interdire la cession du bail seul, soumettre le cessionnaire à son agrément, exiger d'être présent à l'acte et prévoir la solidarité du cédant. Il ne peut pas s'opposer à la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce, ni à sa transmission lors d'une fusion ou d'une opération assimilée.
La cession de bail ne porte que sur le droit au bail. La cession de fonds de commerce porte sur un ensemble comprenant la clientèle, l'enseigne, le matériel et le droit au bail. Dans le second cas, le bailleur ne peut pas s'opposer à la transmission du bail à celui qui achète le fonds.
Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de cession : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 001 € à 200 000 € et 5 % au-delà, avec un minimum de 25 €. Ils sont en principe payés par le cessionnaire.
Seulement si le bail contient une clause de garantie solidaire. Dans ce cas, le bailleur doit avertir l'ancien locataire de tout impayé sous un mois et ne peut lui réclamer le paiement que pendant 3 ans. Cet engagement ne s'étend pas au bail renouvelé.
L'acte est écrit, sous signature privée ou authentique selon ce que prévoit le bail. Il désigne les parties, le bail et le local, fixe le prix et la prise d'effet, rappelle chaque obligation du locataire et constate l'agrément du bailleur lorsqu'il est requis. Sa rédaction doit être adaptée au contrat concerné.
Sources officielles : Service Public Entreprendre, « Cession du bail commercial » (vérifié le 16 avril 2025) ; Service Public Entreprendre, « Droit de préemption commercial de la commune » (vérifié le 27 janvier 2025) ; Service Public Entreprendre, « Sous-location du bail commercial » (vérifié le 3 juin 2025) ; Service Public Entreprendre, « Cession du fonds de commerce à un tiers » (vérifié le 22 juillet 2026) ; Service Public Entreprendre, « Contrat de bail commercial » ; Code de commerce, articles L. 145-16, L. 145-40-1 et L. 145-51 ; Code de l'urbanisme, articles L. 214-1 et suivants. Sources consultées le 13 octobre 2026. Cet article délivre une information générale et ne remplace pas l'analyse d'un bail déterminé.
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