Retrouvez toute l'actualité juridique en droit commercial et des affaires.
Le Bouard Avocats
La sous-location d'un bail commercial permet au locataire de louer à son tour tout ou partie du local qu'il occupe, contre un loyer versé par un sous-locataire. L'opération séduit les entreprises qui disposent de mètres carrés inutilisés, qui souhaitent partager leurs charges ou qui préparent un départ progressif. Elle obéit pourtant à un principe strict : sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
Pour le locataire principal, l'enjeu est de sécuriser chaque étape : obtenir l'autorisation du bailleur, l'appeler à concourir à l'acte dans les formes et délais prévus par le Code de commerce, puis rédiger un contrat de sous-location cohérent avec le bail initial. Pour le propriétaire, la question porte sur les moyens de contrôle que lui laisse le cadre légal, sur le réajustement du loyer principal et sur le sort du sous-locataire à l'expiration du bail. Ce cadre est essentiel pour la sécurité de l'opération et la protection de chacun. Pour le sous-locataire enfin, il s'agit de mesurer la fragilité de sa situation, qui dépend entièrement des droits du locataire principal.
Ce guide juridique et pratique expose les conditions de la sous-location commerciale, la procédure à suivre, les règles de loyer, les droits de chaque partie et les risques d'une sous-location irrégulière. Les règles présentées sont celles des articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce, de la fiche officielle Service Public Entreprendre consacrée au sujet et des décisions de justice citées, toutes consultées le 14 octobre 2026. Chaque contrat de bail doit néanmoins être relu dans son entier avant de confier le local, même pour partie, à un tiers.
En bref
Avant de sous-louer un local commercial ou d'accepter une sous-location, cinq contrôles permettent de sécuriser l'opération.
Il y a sous-location lorsque le locataire d'un local commercial, titulaire d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, loue tout ou partie du local à un tiers, le sous-locataire, moyennant un loyer. Le locataire principal reste lié au propriétaire par le bail initial. Il devient en même temps bailleur du sous-locataire par un second contrat, le contrat de sous-location, qui ne peut lui conférer plus de droits que ceux qu'il tient lui-même du bail principal.
La sous-location commerciale se distingue de plusieurs opérations voisines, qui n'obéissent pas aux mêmes règles. La confusion est fréquente et ses conséquences sont lourdes, puisque le régime applicable, le droit au renouvellement et le réajustement du loyer en dépendent.
La cession de bail commercial transfère le contrat lui-même au repreneur, qui devient locataire du propriétaire pour la durée restant à courir. Le cédant sort du bail, sauf clause de garantie solidaire. Dans la sous-location, au contraire, le locataire principal demeure en place et superpose un second contrat au premier.
La fourniture de locaux assortie de prestations de services, fréquente dans les espaces de bureaux partagés et la location de bureaux équipés, n'est pas davantage une sous-location au sens de l'article L. 145-31 du Code de commerce. Par un arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation a jugé que cette qualification est exclue lorsque le locataire met les locaux à disposition de tiers moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère de façon indissociable la mise à disposition des locaux et des prestations de service spécifiques recherchées par les clients (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823 et 22-24.046, publié au bulletin). Le bailleur ne pouvait donc pas, dans cette affaire, obtenir un réajustement de son loyer sur le fondement de ce texte.
La convention d'occupation précaire échappe au statut des baux commerciaux. L'article L. 145-5-1 du Code de commerce la définit comme la convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Un locataire principal qui consentirait une occupation de ce type devrait démontrer l'existence de telles circonstances ; sans cette preuve, la convention serait requalifiée en sous-location, avec les conséquences que ce guide décrit.
| Opération | Qui reste locataire du propriétaire ? | Texte de référence | Point de contrôle |
|---|---|---|---|
| Sous-location | Le locataire principal, qui devient bailleur du sous-locataire | Articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce | Autorisation du bailleur, concours à l'acte, loyer de la sous-location |
| Cession de bail | Le cessionnaire, qui reprend le contrat | Article L. 145-16 du Code de commerce | Clause d'agrément, garantie solidaire du cédant |
| Mise à disposition avec prestations de services | Le locataire principal ; pas de sous-location si le prix global rémunère indissociablement locaux et services | Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823 | Réalité et importance des services, mode de fixation du prix |
| Convention d'occupation précaire | Hors statut des baux commerciaux | Article L. 145-5-1 du Code de commerce | Circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties |
Le droit commun des baux est libéral. L'article 1717 du Code civil dispose que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Le statut des baux commerciaux inverse la règle. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 145-31 du Code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En pratique, le locataire doit donc vérifier deux choses avant de sous-louer son local commercial. Le bail contient-il une clause autorisant la sous-location, de façon générale ou sous conditions ? À défaut, le propriétaire a-t-il donné son accord, au moment de la signature ou plus tard, par exemple dans un avenant ? Sans l'un ou l'autre, la sous-location est interdite, quelle que soit la surface du local concernée et quelle que soit la qualité du sous-locataire envisagé. Il n'existe aucune possibilité de contourner cette règle légale par une simple mention dans le contrat de sous-location.
Selon la fiche officielle Service Public Entreprendre, l'autorisation du bailleur peut être écrite, dans une clause du bail ou un avenant, ou tacite, lorsqu'elle résulte d'une attitude claire et non équivoque du propriétaire. Cette seconde hypothèse est source de litiges : la simple connaissance d'une sous-location par le bailleur n'équivaut pas nécessairement à un accord. Le locataire qui s'appuie sur une autorisation tacite doit en conserver la preuve, par exemple des échanges écrits dans lesquels le propriétaire se réfère au sous-locataire sans protester, ou l'encaissement de loyers en connaissance de cause.
La prudence commande de solliciter une autorisation écrite, qui précise l'étendue de la sous-location permise, totale ou partielle, l'activité du sous-locataire, la date de prise d'effet et le sort du loyer. Ce document protège les deux parties et facilite les formalités qui suivent.
Lorsque la sous-location est permise, le Code de commerce impose un formalisme précis. Le quatrième alinéa de l'article L. 145-31 en fixe les étapes, que le locataire principal doit respecter même si le bail l'autorise déjà à sous-louer. Les obligations du locataire sont les mêmes pour un commerce de détail, un local de bureaux ou un entrepôt.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte de commissaire de justice, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette information porte sur le projet de sous-location : identité du sous-locataire envisagé, partie du local concernée, usage prévu, loyer et durée. Elle permet au propriétaire d'exercer les prérogatives que la loi lui reconnaît.
Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. En cas de sous-location autorisée, le deuxième alinéa de l'article L. 145-31 prévoit en effet que le propriétaire est appelé à concourir à l'acte : il est invité à participer à la signature du contrat de sous-location. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre. Le locataire peut alors signer la sous-location sans lui.
Ce mécanisme appelle une précision. Le délai de quinze jours ne crée pas une autorisation de sous-louer : il concerne la participation du propriétaire à l'acte, lorsque la sous-location est déjà permise par le bail ou par le propriétaire. Un locataire qui notifierait son intention de sous-louer sans disposer d'aucune autorisation ne pourrait pas déduire du silence du bailleur un droit de sous-louer.
La jurisprudence veille au respect de cette formalité. Dans un arrêt publié au bulletin, la troisième chambre civile a jugé qu'une autorisation générale de sous-louer ne dispense pas le locataire d'appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location affectés par le bail à un usage commercial (Cass. 3e civ., 27 septembre 2006, n° 05-14.700). Autrement dit, la clause du bail règle l'autorisation ; elle ne supprime pas l'appel au concours du bailleur pour chaque acte.
Le contrat de sous-location reprend généralement les clauses du bail principal : description des locaux, activité autorisée, montant du loyer et modalités de paiement, répartition des charges, responsabilités en matière de travaux et d'entretien, durée. Cette durée ne peut dépasser celle du bail principal, puisque le locataire principal ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en détient. Le sous-locataire doit respecter la destination prévue au bail initial ; une activité différente supposerait une déspécialisation du bail commercial, qui relève d'une démarche distincte à l'égard du propriétaire. Le contrat précise aussi les modalités de paiement du loyer, la date d'entrée dans les lieux et la gestion des réparations.
| Étape | Forme | Délai | Source |
|---|---|---|---|
| Vérifier l'autorisation | Clause du bail, avenant ou accord du bailleur, écrit ou tacite | Avant toute démarche | Article L. 145-31, alinéa 1 |
| Informer le propriétaire | Acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception | Avant la signature de la sous-location | Article L. 145-31, alinéa 4 |
| Réponse du bailleur sur son concours à l'acte | Toute forme, de préférence écrite | 15 jours à compter de la réception de l'avis | Article L. 145-31, alinéa 4 |
| Signature du contrat de sous-location | Écrit reprenant les clauses du bail principal, bailleur appelé à concourir | Après l'expiration du délai ou la réponse du bailleur | Article L. 145-31, alinéa 2 |
| Réajustement éventuel du loyer principal | Demande du bailleur, à défaut d'accord procédure fixée par décret | Dès que le loyer de la sous-location dépasse le loyer principal | Article L. 145-31, alinéa 3 |
La loi vise toute sous-location totale ou partielle du local. L'interdiction de principe et le formalisme sont identiques dans les deux cas. La distinction prend toute son importance à la fin du bail principal, pour le droit au renouvellement du sous-locataire.
En cas de sous-location partielle, le locataire principal continue d'exploiter son fonds dans une partie des locaux et le sous-locataire exploite le reste. Selon le second alinéa de l'article L. 145-32, le propriétaire n'est tenu au renouvellement envers le sous-locataire que si les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible, matériellement ou dans la commune intention des parties. Chacun peut alors prétendre au renouvellement pour la partie qu'il occupe, si les autres conditions du statut sont réunies.
En cas de sous-location totale, le locataire principal n'exploite plus aucun fonds dans les lieux. La fiche officielle Service Public Entreprendre indique qu'il perd alors son droit au renouvellement, l'exploitation effective du fonds étant une condition du statut. Le sous-locataire, devenu l'exploitant, peut demander le renouvellement au propriétaire si le sous-bail relève du statut des baux commerciaux, si les conditions d'immatriculation et d'exploitation sont remplies et si la sous-location a été autorisée ou agréée par le bailleur.
Les règles exposées ci-dessus concernent le bail commercial soumis au statut, c'est-à-dire, selon l'article L. 145-1 du Code de commerce, le bail d'un local dans lequel un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou par un chef d'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculé au registre national des entreprises. Un professionnel libéral titulaire d'un bail professionnel, ou une entreprise qui occupe des bureaux sous un contrat qui n'est pas un bail commercial, ne relève pas en principe de l'article L. 145-31, sauf si le contrat se soumet lui-même au statut des baux commerciaux.
Pour ces contrats, la question de la sous-location se règle d'abord par la lecture du contrat de bail lui-même, puis par le droit commun de l'article 1717 du Code civil : le preneur a le droit de sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite, l'interdiction pouvant porter sur le tout ou sur une partie seulement. La situation est donc inversée par rapport au bail commercial, où la sous-location est interdite sauf autorisation. Dans les deux cas, une erreur de qualification du contrat conduit à appliquer le mauvais régime : il est essentiel de vérifier, document en main, le statut juridique de la location avant toute décision.
Le montant du loyer de la sous-location est fixé librement entre le locataire principal et le sous-locataire. Le Code de commerce protège toutefois le propriétaire contre un enrichissement du locataire à ses dépens. Le troisième alinéa de l'article L. 145-31 prévoit que, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale. À défaut d'accord entre les parties, cette augmentation est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'État. Sans solution amiable, le litige relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Ce réajustement est indépendant de la révision triennale du loyer et de la fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement.
Un locataire qui sous-loue une partie des locaux à un loyer au mètre carré supérieur au sien doit donc anticiper une demande de réajustement, et en tenir compte dans l'équilibre économique de l'opération. Cette règle s'ajoute aux mécanismes ordinaires d'évolution du loyer, étudiés dans notre article sur la clause d'augmentation du loyer d'un bail commercial.
Le réajustement du loyer suppose une véritable sous-location. L'arrêt du 27 juin 2024 déjà cité en fixe la limite : un locataire qui met des bureaux équipés à la disposition de tiers, moyennant une redevance globale rémunérant indissociablement les locaux et des prestations de service spécifiques recherchées par les clients, ne consent pas une sous-location au sens de l'article L. 145-31, de sorte que l'action en réajustement du loyer principal doit être rejetée. La Cour a censuré la cour d'appel qui avait retenu la qualification de sous-location en considérant les services d'accueil, d'entretien et de sécurité comme accessoires. La frontière dépend donc de l'analyse concrète du prix et des prestations, et non de la seule dénomination donnée au contrat ou à la location de bureaux.
Le propriétaire n'est pas partie au contrat de sous-location, même lorsqu'il a été appelé à concourir à l'acte. Il n'a donc pas de lien contractuel direct avec le sous-locataire. Selon la fiche officielle Service Public Entreprendre, il dispose néanmoins de deux leviers : réclamer au locataire principal la majoration du loyer prévue par l'article L. 145-31 et, en cas d'impayé du locataire principal, demander le paiement au sous-locataire. L'étendue de ce recours dépend des sommes dues par le sous-locataire et doit être examinée au cas par cas.
La sous-location ne décharge pas le locataire principal de ses obligations. Il reste directement tenu du paiement du loyer et des charges envers le propriétaire, d'entretenir le local et de respecter la destination du bail. Il répond en outre, vis-à-vis du bailleur, des manquements commis par le sous-locataire. Un sous-locataire qui dégrade le local ou exerce un usage non prévu au bail expose ainsi le locataire principal à une action du propriétaire, y compris à la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial.
Le sous-locataire bénéficie des mêmes droits que le locataire principal, dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Il ne peut en recevoir davantage. Il doit respecter la destination du local et peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal, le bailleur étant appelé à concourir à l'acte, comme le prévoit le premier alinéa de l'article L. 145-32. Sa situation reste dépendante : si le bail principal disparaît, la sous-location disparaît avec lui, sous réserve du droit au renouvellement direct examiné ci-dessous.
La question la plus délicate concerne l'expiration du bail principal. Le second alinéa de l'article L. 145-32 pose la règle : à l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement envers le sous-locataire que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible, matériellement ou dans la commune intention des parties.
Deux conséquences pratiques en découlent. D'une part, le sous-locataire d'une sous-location irrégulière ne dispose d'aucun droit direct au renouvellement du bail principal contre le propriétaire. D'autre part, même autorisé, le sous-locataire partiel peut se voir opposer l'indivisibilité des lieux : une boutique et son arrière-boutique, ou un plateau de bureaux conçu comme un ensemble, peuvent former un tout indivisible qui exclut un renouvellement fractionné. Le renouvellement du bail commercial doit donc être anticipé par les trois parties.
Le bail principal peut aussi prendre fin avant son terme. L'article L. 145-4 du Code de commerce permet au preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, sauf stipulations contraires admises pour certains baux. Si le locataire principal exerce cette faculté, la sous-location prend fin en même temps que le bail principal, comme le rappelle la fiche officielle. Le contrat de sous-location a donc intérêt à organiser cette hypothèse : information du sous-locataire, préavis, éventuelle indemnisation, modalités de restitution du local.
Les risques de la sous-location sans autorisation sont lourds. La sous-location est irrégulière lorsqu'elle est consentie sans autorisation du bailleur ou sans que le propriétaire ait été informé et appelé à concourir à l'acte. La fiche officielle Service Public Entreprendre décrit deux sanctions : le bailleur peut demander la résiliation du bail ou refuser son renouvellement sans verser d'indemnité d'éviction.
La résiliation passe le plus souvent par la clause résolutoire du bail, lorsque celle-ci vise la sous-location non autorisée. Dans une décision ancienne mais éclairante, la troisième chambre civile a admis la résiliation d'un bail commercial pour sous-location sans autorisation du bailleur, en écartant à la fois la nécessité d'une mise en demeure préalable à la décision judiciaire prononçant la résiliation et l'argument tiré de la connaissance ou de la tolérance du bailleur (Cass. 3e civ., 29 novembre 1995, n° 93-14.250, non publié au bulletin). La portée de cette décision dépend toutefois des clauses de chaque bail et des faits de l'espèce ; elle ne doit pas être généralisée.
Le refus de renouvellement sans indemnité repose sur l'article L. 145-17 du Code de commerce. Le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Lorsque le grief consiste dans l'inexécution d'une obligation, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur, délivrée par acte extrajudiciaire, précisant le motif invoqué et reproduisant les termes de l'article. L'enjeu financier est considérable : à défaut de motif grave et légitime, l'article L. 145-14 impose au bailleur de payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce.
Avant de proposer une partie des locaux à un tiers, le locataire vérifie les éléments suivants :
Le sous-locataire doit mesurer la dépendance de sa situation et contrôler :
Quelques erreurs reviennent régulièrement dans les dossiers de sous-location :
Le bailleur qui reçoit une demande de sous-location dispose de quinze jours pour se positionner sur son concours à l'acte. Il a intérêt à répondre par écrit, à vérifier l'activité, la situation financière et la solvabilité du sous-locataire, à comparer le loyer de la sous-location au loyer principal et à conserver la preuve de son éventuel refus lorsque le bail n'autorise pas la sous-location. Les obligations du bailleur commercial envers son locataire ne s'étendent pas au sous-locataire, avec lequel il n'a pas de contrat.
Un accompagnement juridique est utile dès la relecture du contrat de bail, pour déterminer si la sous-location est permise et dans quelles limites, puis pour rédiger la notification au bailleur et le contrat de sous-location. Un avocat vérifie la référence exacte des textes applicables, la cohérence des deux contrats et les modalités de sortie. Il devient nécessaire en cas de refus du propriétaire, de demande de réajustement du loyer, de requalification d'une mise à disposition ou d'une convention d'occupation précaire, et à l'approche de l'expiration du bail principal, lorsque le droit au renouvellement du sous-locataire est en jeu. Le cabinet Le Bouard Avocats intervient en matière de bail commercial auprès des locataires, des sous-locataires et des bailleurs, à Versailles et à Paris.
Non, par principe. L'article L. 145-31 du Code de commerce interdit toute sous-location totale ou partielle, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur. L'autorisation peut être écrite ou résulter d'une attitude claire et non équivoque du propriétaire.
Oui, si le bail ou le bailleur l'autorise, et à condition d'informer le propriétaire par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception, puis de l'appeler à concourir à l'acte. La sous-location partielle laisse subsister votre droit au renouvellement pour la partie que vous continuez d'exploiter.
Lorsque la sous-location est permise par le bail ou par le propriétaire, le silence du bailleur pendant quinze jours après réception de l'avis permet au locataire de passer outre et de signer l'acte sans lui. Ce silence ne crée en revanche aucune autorisation si le bail interdit la sous-location.
Oui, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal. L'article L. 145-31 lui permet d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, fixée, faute d'entente amiable, selon la procédure prévue par décret, devant le tribunal judiciaire.
Le sous-locataire peut demander le renouvellement au locataire principal dans la mesure des droits de ce dernier. À l'expiration du bail principal, le propriétaire ne lui doit le renouvellement que s'il a autorisé ou agréé la sous-location et, en cas de sous-location partielle, si les lieux ne forment pas un tout indivisible.
Le bailleur peut demander la résiliation du bail, notamment par le jeu de la clause résolutoire, ou refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction en invoquant un motif grave et légitime, dans le respect du formalisme de l'article L. 145-17. Le locataire principal reste par ailleurs responsable des agissements du sous-locataire envers le propriétaire.
Sources officielles : Code de commerce, articles L. 145-31, L. 145-32, L. 145-4, L. 145-5-1, L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-56 ; Code civil, article 1717 ; Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823 et 22-24.046, publié au bulletin ; Cass. 3e civ., 27 septembre 2006, n° 05-14.700, publié au bulletin ; Cass. 3e civ., 29 novembre 1995, n° 93-14.250, non publié ; Service Public Entreprendre, « Sous-location du bail commercial » (vérifié le 3 juin 2025) ; justice.fr, « Location : bail commercial ». Sources consultées le 14 octobre 2026. Cet article délivre une information générale et ne remplace pas l'analyse d'un bail déterminé.
Besoin d’un avis sur votre situation ?
Cet article vous donne des repères généraux. Pour une analyse adaptée à votre entreprise, échangez avec Me Noémie Le Bouard.
Un projet, un litige, une question de droit des affaires ?
Rendez-vous au cabinet à Versailles ou à Paris, par téléphone ou en visioconférence.
Avec votre accord, Google utilise des cookies pour mesurer les résultats de nos publicités et personnaliser les annonces. Des cookies de mesure d’audience Google Analytics peuvent également être activés avec votre accord. Vous pouvez refuser ou modifier votre choix à tout moment. En savoir plus.
Les cookies nécessaires au fonctionnement du site et la mémorisation de votre choix restent actifs.
