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Le Bouard Avocats
Votre bailleur refuse de renouveler votre bail commercial ? Ce refus est possible. Mais il a en principe un prix : l'indemnité d'éviction, due au locataire évincé.
Le Code de commerce encadre ce mécanisme de près, au titre de la protection du locataire de locaux commerciaux. Il fixe les cas où l'indemnité est exigible, ce qu'elle comprend, les délais pour agir et les conditions de départ.
Ce guide s'adresse au locataire d'un local commercial comme au propriétaire. Il permet à chacun d'identifier sa situation juridique, d'estimer les conséquences financières et de connaître la prochaine étape utile.
En bref
Refus de renouvellement du bail commercial : cinq repères pour le locataire et le bailleur.
L'indemnité d'éviction est la somme que le propriétaire doit payer au locataire lorsqu'il ne veut pas renouveler le bail commercial à son échéance. Elle sert à indemniser le préjudice subi par le locataire du fait de cette décision.
La règle figure à l'article L. 145-14 du Code de commerce. Le bailleur peut s'opposer au renouvellement. Il doit toutefois payer au locataire évincé une indemnité « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».
Le statut des baux commerciaux protège le droit au renouvellement du locataire qui remplit les conditions légales. Notre article sur le renouvellement du bail commercial détaille ces conditions.
Le propriétaire conserve sa liberté de reprendre ses locaux commerciaux. Mais cette liberté a un coût : l'indemnisation du locataire. C'est tout l'enjeu financier de la non-reconduction du bail.
Le bailleur, propriétaire des murs, est le débiteur de l'indemnité. Le preneur, locataire titulaire du bail et exploitant du fonds de commerce, en est le bénéficiaire.
Les parties peuvent fixer le montant à l'amiable. À défaut d'accord, la fiche officielle Entreprendre Service Public indique que c'est le tribunal judiciaire qui fixe le montant.
L'indemnité est exigible chaque fois que le propriétaire s'oppose au renouvellement, sauf exceptions prévues par la loi. Cette décision peut prendre deux formes.
Dans les deux cas, le bailleur doit agir par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par commissaire de justice. Son acte doit aussi préciser ses motifs.
Le propriétaire peut aussi mettre fin au bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant. Il doit alors payer l'indemnité d'éviction, selon l'article L. 145-18.
Il peut toutefois y échapper en offrant au locataire un local équivalent, correspondant à ses besoins et situé à un emplacement équivalent. Le locataire perçoit alors une indemnité pour sa privation temporaire de jouissance et la moins-value de son fonds, ainsi que le remboursement de son déménagement et de son emménagement.
Le locataire dispose de trois mois pour accepter cette offre, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée, ou saisir la juridiction compétente.
L'article L. 145-17 prévoit deux cas où le propriétaire peut écarter le renouvellement sans payer d'indemnité :
Pour l'inexécution d'une obligation ou la cessation d'exploitation sans raison sérieuse, une condition supplémentaire s'impose. L'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie plus d'un mois après une mise en demeure.
Cette sommation doit, à peine de nullité, être faite par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire le texte de la loi. La preuve de la faute pèse sur le propriétaire, qui doit respecter cette étape.
L'indemnité d'éviction répare tout le préjudice du locataire, sans barème légal : son évaluation dépend de chaque entreprise. L'article L. 145-14 en donne le contenu minimal : elle comprend « notamment » la valeur marchande du fonds de commerce.
Cette valeur est déterminée suivant les usages de la profession. Elle est augmentée, le cas échéant, des coûts normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur.
Le propriétaire peut cependant prouver que le préjudice est moindre. C'est souvent sur ce terrain que se joue le contentieux de la fixation du montant.
La fiche Entreprendre Service Public distingue deux situations pour l'indemnité principale.
Selon cette même fiche, la possibilité de réinstallation dépend de la nature de l'activité et de l'état du marché locatif dans le quartier. C'est au propriétaire d'apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas.
Pour une indemnité de remplacement, la fiche officielle cite notamment les éléments suivants :
La fiche précise un point important : si la valeur du droit au bail dépasse celle du fonds, par exemple grâce à un emplacement exceptionnel, l'indemnité doit être égale à la valeur du droit au bail.
Pour mieux distinguer ces deux notions, consultez notre article sur les différences entre fonds de commerce et droit au bail.
Pour l'indemnité de déplacement, la fiche officielle décrit une méthode d'évaluation en deux étapes. On calcule d'abord la différence entre le loyer qui aurait été payé en cas de renouvellement et le loyer du nouveau local.
On applique ensuite à cette différence un coefficient tenant compte de la qualité de l'emplacement et de la nature de l'activité. Le coût éventuel d'un nouveau pas-de-porte peut aussi être retenu.
Enfin, si le coût du transfert dépasse la valeur du fonds lui-même, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement.
| Motif du refus | Indemnité d'éviction | Texte |
|---|---|---|
| Refus sans motif particulier | Due : valeur marchande du fonds, frais de déménagement, de réinstallation et de mutation, sauf préjudice moindre prouvé | Article L. 145-14 |
| Construction ou reconstruction de l'immeuble | Due, sauf offre d'un local équivalent (indemnité compensatrice et frais de déménagement alors versés) | Article L. 145-18 |
| Motif grave et légitime contre le locataire | Non due ; mise en demeure préalable d'un mois pour une inexécution ou une cessation d'exploitation | Article L. 145-17, I, 1° |
| Immeuble insalubre ou dangereux à démolir | Non due | Article L. 145-17, I, 2° |
L'indemnité principale peut être augmentée d'indemnités accessoires. Elles compensent les dépenses et pertes qui sont la conséquence directe de l'éviction.
La fiche Entreprendre Service Public en dresse la liste suivante :
La même fiche mentionne une indemnité de remploi. Elle couvre les frais et droits de mutation lors de l'acquisition d'un nouveau fonds.
Elle n'est pas versée si le propriétaire prouve que le locataire ne s'est pas réinstallé dans un nouveau local. Le locataire a donc intérêt à conserver ses justificatifs.
Selon la fiche officielle, l'indemnité est évaluée à la date du dommage. Si le locataire est déjà parti, c'est la date de son départ effectif.
S'il est resté dans les lieux, c'est la date de la décision du juge qui fixe l'indemnité. Le chiffre d'affaires réalisé après l'expiration du bail est alors pris en compte.
Prenons un exemple hypothétique, purement arithmétique. Un commerce de proximité perd sa clientèle à la suite d'un refus de renouvellement. La valeur marchande de son fonds est estimée à 180 000 €.
S'y ajoutent 12 000 € de coûts de transfert matériel et 15 000 € de droits de mutation. L'indemnité réclamée s'élève alors à 207 000 € (180 000 + 12 000 + 15 000).
Le propriétaire pourra discuter chaque poste. Il pourra notamment soutenir que le fonds peut être transféré et que seule une indemnité de déplacement est due. Ces chiffres ne valent que pour l'illustration.
Non : le locataire évincé ne peut pas être obligé de partir avant d'avoir reçu son indemnité, c'est une protection essentielle. C'est la règle posée par l'article L. 145-28.
Jusqu'au paiement, le locataire a le droit de rester : c'est le droit au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du bail expiré. Il continue donc d'exploiter son fonds.
Pendant cette période, le locataire ne paie plus le loyer mais une indemnité d'occupation. Elle est déterminée selon les règles de fixation du loyer, en tenant compte de tous éléments d'appréciation.
Le montant de cette indemnité fait souvent l'objet d'une discussion distincte. Notre article sur le droit d'option et l'indemnité d'occupation développe ce point.
Ce maintien n'efface pas les obligations du bail. Selon la fiche officielle, le locataire doit continuer à respecter les clauses du bail, par exemple exercer l'activité prévue.
L'article L. 145-28 prévoit une exception. Dans le cas de travaux nécessitant l'évacuation dans certains secteurs d'urbanisme (article L. 145-18, alinéa 2), le locataire doit partir dès le versement d'une indemnité provisionnelle.
Cette provision est fixée par le président du tribunal judiciaire, au vu d'une expertise préalable.
Oui, grâce au droit de repentir, mais dans un délai très court. L'article L. 145-58 permet au propriétaire de se soustraire au paiement de l'indemnité.
Il doit alors accepter de renouveler le bail et supporter les frais de l'instance. En cas de désaccord, les conditions du bail renouvelé sont fixées selon les règles applicables.
Le droit de repentir obéit à trois conditions cumulatives :
Une fois exercé, le repentir est irrévocable, selon l'article L. 145-59. Le propriétaire ne peut donc plus revenir à l'éviction.
Le locataire qui prépare sa réinstallation doit mesurer ce risque. Tant qu'il n'a pas loué ou acheté un autre local, le propriétaire peut encore renoncer à l'éviction dans les conditions de l'article L. 145-58.
À l'inverse, un engagement ferme sur un nouveau local fait obstacle au repentir. Le calendrier de la réinstallation est donc une décision stratégique.
Le locataire dispose de deux ans pour exercer un recours, puis la sortie suit un calendrier légal. Chaque étape a ses propres échéances.
Le locataire qui veut contester le refus ou demander le paiement de l'indemnité doit saisir le tribunal dans les deux ans. Le point de départ, à compter de la date fixée par la loi, dépend de la forme de la décision :
Ces mentions doivent figurer dans l'acte du propriétaire, à peine de nullité. Plus largement, l'article L. 145-60 soumet les actions du statut à une prescription de deux ans.
Faute d'accord amiable, le montant est fixé par le juge à l'issue d'un contentieux. La fiche Entreprendre Service Public indique qu'en pratique, le tribunal judiciaire fait souvent appel à un expert judiciaire pour évaluer l'indemnité.
La même fiche signale un cas particulier. Lorsque le locataire ou le bailleur fait l'objet d'une procédure collective, le tribunal des activités économiques est compétent dans douze ressorts expérimentaux, dont Versailles, s'il existe un lien suffisant avec cette procédure.
Après l'expiration du délai de repentir, l'indemnité doit être versée dans les trois mois d'un commandement délivré par acte extrajudiciaire (article L. 145-30).
Le propriétaire peut régler le locataire directement ou consigner l'indemnité auprès d'un séquestre. À défaut d'accord, ce séquestre est nommé par le jugement ou par ordonnance sur requête (article L. 145-29).
Le séquestre verse l'indemnité au locataire contre remise des clés du local vide. Il vérifie le paiement des impôts et des loyers, sous réserve des réparations locatives.
Le local doit être rendu au bailleur à l'expiration d'une période de trois mois. Elle court du versement de l'indemnité au locataire, ou de la notification de son versement au séquestre.
En cas de non-remise des clés à la date fixée, et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité. Cette retenue revient au propriétaire.
Un refus de renouvellement se prépare, quelle que soit la place que l'on occupe. Voici les points de contrôle utiles.
Le non-renouvellement n'est pas la seule façon dont un bail commercial prend fin. La clause résolutoire du bail commercial, par exemple, obéit à un régime distinct.
L'indemnité d'éviction représente souvent l'essentiel de la valeur d'un commerce. Une erreur de calendrier ou de forme peut en priver le locataire, ou exposer le propriétaire à une dépense mal anticipée.
Le cabinet Le Bouard Avocats, cabinet de cinq avocats intervenant en bail commercial, accompagne bailleurs et preneurs depuis ses bureaux de Versailles et de Paris.
Il intervient dans l'analyse du congé, la négociation de l'indemnité, le suivi de l'expertise judiciaire et la procédure devant le tribunal. Il conseille aussi lors de la cession du bail commercial ou du fonds de commerce.
Elle comprend la valeur marchande du fonds ou, si le fonds peut être déplacé, une indemnité de déplacement qui tient compte de la valeur du droit au bail. S'y ajoutent les droits de mutation, le coût du transfert et d'autres indemnités accessoires.
Elle n'est pas exigible en cas de motif grave et légitime contre le locataire, ou d'immeuble insalubre ou dangereux à démolir. Le bailleur qui offre un local équivalent dans le cadre de l'article L. 145-18 échappe aussi à l'indemnité d'éviction, mais verse une indemnité compensatrice et rembourse le déménagement.
Le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans, à compter de la date d'effet du congé ou de la signification de la réponse négative.
Oui. Il a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité, en versant une indemnité d'occupation à la place du loyer.
Le locataire dispose de trois mois à compter du versement de l'indemnité, ou de la notification de son versement au séquestre.
Oui. Bailleur et locataire peuvent la fixer à l'amiable. À défaut d'accord, le tribunal judiciaire fixe le montant, souvent après une expertise.
Sources officielles :
Cet article délivre une information générale et ne remplace pas l'analyse d'une situation déterminée.
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