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Noémie LE BOUARD
Un bailleur vend un local commercial sans avoir respecté le droit de préférence de son locataire. À partir de quand celui-ci doit-il agir ? Dans un arrêt important du 17 septembre 2026, la Cour de cassation répond : dès qu'il a connaissance de la vente. Il n'est pas nécessaire qu'il ait obtenu l'acte authentique, découvert le prix ou pris connaissance de toutes les conditions de la cession.
Pour les locataires commerciaux, la conséquence est importante. Un simple courrier annonçant un changement de propriétaire peut désormais constituer le point de départ du délai de prescription de deux ans.
Pour les bailleurs et les acquéreurs, la décision renforce, à l'inverse, l'importance de la preuve de la date à laquelle le locataire a été informé de la vente.
L'article L.145-46-1 du Code de commerce organise un droit de préférence au bénéfice du locataire de certains locaux commerciaux ou artisanaux.
Lorsque ce dispositif est applicable et que le propriétaire envisage de vendre le local, il doit informer le locataire de son intention de vendre. Cette notification doit notamment mentionner le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire.
Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois à compter de la réception de l'offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, il bénéficie en principe de deux mois pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois lorsqu'il indique recourir à un prêt.
Le mécanisme comporte également une seconde protection : lorsque le propriétaire décide finalement de vendre à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, une nouvelle notification doit intervenir dans les conditions prévues par le texte.
Le droit de préférence n'est toutefois pas applicable à toutes les ventes immobilières. L'article L.145-46-1 prévoit plusieurs exclusions, notamment certaines cessions portant sur plusieurs locaux, la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou certaines ventes réalisées au profit de membres de la famille du bailleur.
La première question à traiter dans un dossier reste donc toujours la même : le droit de préférence était-il effectivement applicable à l'opération concernée ?
L'affaire jugée le 17 septembre 2026 illustre parfaitement les conséquences pratiques de la prescription.
Des propriétaires détenaient deux parcelles attenantes. L'une comportait une habitation et l'autre comprenait notamment un hangar donné à bail commercial à une société.
Les biens sont vendus le 27 novembre 2020.
Le locataire soutient ne pas avoir bénéficié du droit de préférence prévu par l'article L.145-46-1 du Code de commerce.
Quelques mois après la vente, le 11 février 2021, les acquéreurs écrivent à la société locataire et lui indiquent qu'ils sont désormais propriétaires des biens.
La société ne dispose pourtant pas encore de l'acte complet. Elle en obtient ultérieurement une copie auprès du service de la publicité foncière.
Le contentieux va alors se cristalliser autour d'une question décisive : quelle date faut-il retenir pour faire courir les deux années de prescription ?
| Événement | Date | Conséquence |
|---|---|---|
| Vente des biens | 27 novembre 2020 | Le local loué change de propriétaire |
| Courrier des acquéreurs au locataire | 11 février 2021 | Le locataire apprend l'existence de la vente |
| Action contre les acquéreurs | 14 février 2022 | Demande de substitution et, subsidiairement, de nullité |
| Action contre les vendeurs | 30 mars et 11 avril 2023 | Les vendeurs opposent la prescription |
| Arrêt de la Cour de cassation | 17 septembre 2026 | La connaissance de la vente est retenue comme point de départ |
Ces faits ressortent directement de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile.
La position du locataire pouvait, à première vue, sembler logique.
Pour apprécier si son droit de préférence avait été méconnu et envisager utilement un recours, il soutenait devoir connaître non seulement l'existence de la vente, mais également son prix, ses conditions et les informations permettant de déterminer si l'opération entrait bien dans le champ de l'article L.145-46-1.
Selon cette analyse, le délai ne devait commencer à courir qu'au moment où la société avait obtenu suffisamment d'informations sur la transaction.
Dans l'affaire jugée, le locataire faisait notamment valoir qu'il n'avait obtenu la copie de l'acte de vente auprès des services fonciers que le 2 août 2021.
La Cour de cassation refuse ce raisonnement.
La solution est particulièrement claire.
La Cour combine deux dispositions.
D'une part, l'article L.145-60 du Code de commerce prévoit que les actions exercées en vertu du chapitre relatif au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
D'autre part, l'article 2224 du Code civil pose le principe selon lequel la prescription commence à courir lorsque le titulaire du droit connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
La troisième chambre civile en déduit que :
le point de départ de la prescription biennale de l'action en nullité court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente.
Dans l'affaire jugée, la cour d'appel avait souverainement fixé cette connaissance au 11 février 2021, date du courrier adressé par les acquéreurs à la société locataire.
La Cour de cassation valide cette analyse.
Le fait que le locataire ne connaisse pas encore précisément le prix ou toutes les conditions de la transaction ne suffisait donc pas à reporter le point de départ de la prescription.
C'est probablement l'enseignement pratique le plus important de l'arrêt.
Un locataire découvre que son bailleur a vendu le local. Il souhaite naturellement obtenir l'acte de vente afin de vérifier son prix, l'identité exacte des parties, les conditions particulières ou encore la structure de l'opération.
Cette démarche reste évidemment utile.
Mais elle ne suspend pas, à elle seule, le délai de prescription et ne reporte pas son point de départ.
Dès lors que la connaissance de la vente peut être établie, le délai peut avoir commencé à courir.
Le locataire qui attendrait plusieurs mois avant de demander l'acte, puis considérerait disposer de deux années supplémentaires à partir de sa réception, prend donc un risque majeur.
La décision du 17 septembre 2026 complète directement un arrêt important rendu neuf mois plus tôt.
Le 18 décembre 2025, dans l'arrêt n° 24-10.767 publié au Bulletin, la troisième chambre civile avait déjà tranché deux questions fondamentales.
Elle a d'abord jugé que la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence prévu par l'article L.145-46-1 est sanctionnée par la nullité.
Elle a ensuite décidé que l'action en nullité du locataire est une action exercée en vertu du statut des baux commerciaux et relève, à ce titre, de la prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce. La Cour a donc écarté aussi bien la thèse d'une action imprescriptible que celle d'une prescription quinquennale de droit commun.
L'arrêt du 17 septembre 2026 complète le raisonnement en déterminant le point de départ de ces deux années.
| Question | Solution de la Cour de cassation |
|---|---|
| Quelle sanction en cas de violation du droit de préférence ? | La nullité de la vente |
| Quel délai pour agir ? | Deux ans |
| Quel texte fixe ce délai ? | Article L.145-60 du Code de commerce |
| Quand commence-t-il ? | Lorsque le locataire a connaissance de la vente |
| Faut-il connaître le prix pour que le délai commence ? | Non |
| Faut-il avoir obtenu l'acte authentique ? | Non |
Le régime jurisprudentiel est ainsi beaucoup plus lisible qu'il ne l'était auparavant.
La connaissance d'une vente ne résulte pas nécessairement de la remise officielle d'un acte notarié.
L'arrêt du 17 septembre 2026 montre qu'un courrier émanant des acquéreurs et annonçant leur qualité de nouveaux propriétaires peut suffire.
En pratique, différents événements doivent donc conduire le locataire à réagir immédiatement : réception d'un courrier du nouveau propriétaire, changement des coordonnées bancaires utilisées pour le paiement du loyer, nouvel interlocuteur pour la gestion du bail, demande de régularisation émanant d'une société inconnue ou tout document faisant apparaître un changement de bailleur.
Cela ne signifie pas que chacune de ces circonstances fera systématiquement courir la prescription.
La question est probatoire : permettait-elle réellement d'établir que le locataire connaissait la vente ?
Mais attendre passivement de recevoir une copie de l'acte devient particulièrement dangereux.
Lorsqu'un changement de propriétaire est suspecté, il est préférable de vérifier immédiatement les conditions de la cession et de déterminer si l'article L.145-46-1 était applicable.
Le Cabinet Le Bouard Avocats intervient notamment en matière de baux commerciaux, de cession et de contentieux entre bailleurs et locataires professionnels.
Pour le propriétaire, la leçon est différente.
Lorsque l'article L.145-46-1 est applicable, la meilleure protection contre un contentieux reste naturellement de respecter le droit de préférence avant la vente.
La notification n'est pas une formalité accessoire. Elle s'inscrit dans l'ensemble des obligations du bailleur commercial envers son locataire, au même titre que la délivrance des locaux loués.
Elle doit respecter le contenu et les modalités imposés par le Code de commerce. Une erreur sur le champ d'application du dispositif, le prix communiqué, les conditions de la vente ou l'existence d'une vente ultérieure plus avantageuse peut remettre en cause la sécurité de l'opération.
La vente doit donc être auditée avant sa signature, particulièrement lorsque le bien est occupé par un commerçant ou un artisan.
L'arrêt attire également l'attention sur un document apparemment banal : le courrier par lequel le nouvel acquéreur se présente au locataire.
Un tel courrier est généralement envoyé pour des raisons pratiques : notifier de nouvelles coordonnées, indiquer où verser le loyer ou identifier le nouveau bailleur. L'acquéreur reprend en effet le bail en cours et ses clauses, qu'il s'agisse du loyer, de la destination des lieux ou de la clause résolutoire du bail commercial.
Mais cette correspondance peut prendre une importance contentieuse majeure.
Si elle établit clairement l'existence de la vente et si sa réception peut être prouvée, elle est susceptible de constituer une pièce déterminante pour établir la date à laquelle le locataire a eu connaissance de la cession.
Le contentieux devrait donc se déplacer de plus en plus vers une question factuelle : quand et comment le locataire a-t-il effectivement appris la vente ?
Conserver les courriers, accusés de réception, courriels et échanges relatifs au changement de propriétaire devient ainsi essentiel pour toutes les parties.
L'arrêt du 17 septembre 2026 concernait une vente intervenue en 2020.
Depuis, le législateur a modifié l'article L.145-46-1.
Sa rédaction actuelle, applicable depuis le 28 mai 2026, définit notamment plus précisément les locaux commerciaux et artisanaux concernés par le droit de préférence. Le texte précise désormais, pour les locaux commerciaux, qu'il s'agit notamment des locaux destinés principalement à une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial, tout en excluant les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.
La loi prévoit que cette nouvelle rédaction s'applique aux mutations intervenant après sa promulgation.
Il faut donc éviter d'utiliser mécaniquement la situation factuelle jugée en 2026 pour déterminer si une vente réalisée aujourd'hui entre ou non dans le champ du droit de préférence.
Pour une opération actuelle, la rédaction en vigueur au jour de la mutation doit être vérifiée.
En revanche, la jurisprudence de septembre 2026 conserve un apport déterminant sur la prescription : lorsqu'une action en nullité fondée sur la violation du droit de préférence est ouverte, le délai biennal court à compter de la connaissance de la vente.
La Cour de cassation fournit une règle simple.
Son application pourra l'être beaucoup moins.
Que signifie exactement « avoir connaissance de la vente » dans une situation concrète ?
Un courrier explicite indiquant « nous sommes les nouveaux propriétaires » constitue une preuve particulièrement forte.
Mais les situations intermédiaires seront plus difficiles : un nouveau RIB transmis sans autre explication, un message d'un gestionnaire immobilier, un changement de quittance, une information orale ou un échange de courriels ambigu.
L'enjeu ne sera donc plus seulement de démontrer que le droit de préférence a été violé.
Il faudra également pouvoir établir la première date à laquelle le locataire a effectivement appris que le local avait été vendu.
Pour le locataire, cette date peut déterminer la recevabilité de son action.
Pour le bailleur et l'acquéreur, elle peut constituer le fondement d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Le premier réflexe ne doit pas être d'attendre de réunir toutes les pièces avant de consulter.
Il convient d'abord de dater précisément les circonstances dans lesquelles la vente a été découverte, de conserver le document ou le message qui l'a révélée, puis de rechercher rapidement l'acte et les caractéristiques de l'opération.
Il faut ensuite vérifier successivement si le droit de préférence était applicable au local et à la vente concernés, si une notification a été effectuée, si les conditions de la vente correspondent à celles éventuellement proposées au locataire et si le délai de prescription est encore ouvert.
Une analyse rapide est d'autant plus nécessaire que, depuis les arrêts des 18 décembre 2025 et 17 septembre 2026, attendre la connaissance complète du dossier avant d'agir peut conduire à laisser courir une partie importante du délai de deux ans.
Le Cabinet Le Bouard Avocats, avocat en bail commercial à Versailles, accompagne les entreprises, propriétaires et commerçants dans la rédaction et l'exécution des baux commerciaux ainsi que dans les contentieux relatifs à la vente des locaux loués.
Une analyse de l'acte de vente, du bail, des notifications échangées et de la chronologie du dossier permet notamment de déterminer si le droit de préférence était applicable et si une action demeure recevable.
L'action en nullité fondée sur la violation du droit de préférence prévu par l'article L.145-46-1 est soumise à la prescription de deux ans de l'article L.145-60 du Code de commerce. La Cour de cassation l'a expressément jugé le 18 décembre 2025.
Depuis l'arrêt du 17 septembre 2026, le principe est clair : le délai commence lorsque le locataire a connaissance de la vente. Dans l'affaire jugée, un courrier des acquéreurs se présentant comme nouveaux propriétaires a permis de fixer cette date.
Non. La Cour de cassation a rejeté l'argument selon lequel la prescription devait être reportée jusqu'à la connaissance du prix et des conditions complètes de la vente. La connaissance de la vente suffit pour faire courir le délai dans les conditions retenues par l'arrêt.
Non. La nullité constitue la sanction susceptible d'être prononcée, mais elle suppose qu'une action recevable soit engagée et que les conditions permettant d'invoquer la violation de l'article L.145-46-1 soient réunies. La Cour de cassation a confirmé en décembre 2025 que la sanction applicable était la nullité.
Non. L'article L.145-46-1 détermine son champ d'application et prévoit plusieurs exclusions. Sa rédaction a en outre été modifiée en mai 2026, notamment concernant la définition des locaux commerciaux et artisanaux concernés. Il faut donc vérifier le texte applicable à la mutation considérée.
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